別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松東 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区市野町字場惣免１４２２番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が見られる郊外の 住宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 浜松市北東部郊外の一般住宅 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 6.9km 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 市北東部郊外の閑静な住宅地域であり、今後も現状の居住環境を維持していくものと予測する。周辺住宅地に比 し、相対的割安感もあり、土地取引は堅調で、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北東方の住宅地一円である。需要者の中心は、市内に居住する３０～４０代の１次取得者層で ある。大型商業施設等、各種店舗へも近く、生活利便性は良好である。相対的な値頃感もあり、需要は堅調に推移して いる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程 度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅も散見されるが、自己用一般住宅が殆どである。標準地は間口が狭い他、画地規模も小さく、共同住 宅等の想定は困難であるため、収益価格の試算は行わなかった。取引は自己用住宅を目的とする取引が中心で、周辺の 取引価格水準で価格が決定されるのが一般的である。周辺から複数の取引事例を収集することができたため、比準価格 を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [130.9] [105.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区の人口は、市全体人口に比し減少幅は小 さく、市内にあっては相対的な割安感等から 、土地取引件数等も安定的に推移している。 東区郊外の一般住宅地域であり、大型商業施 設に近く利便性も良好で、地価は昨年に続き 上昇した。 南道路で競争力はある。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％