鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５１５ -45	浜松市東区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ｋ０５１５ -46	浜松市東区		更地	（　）	長方形	東5m市道、西7m、二方路		工業 (70,200)
c	Ｋ０５０８ -11	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北西8.5m市道、南西5.3m、角地		工業 (70,200)
d	Ｋ０５０９ -30	浜松市東区		建付地	（　）	不整形	東4.5m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e	Ｋ０５０９ -46	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m市道、南東6m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,471	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,834	100 [ 98.2]	61,949	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,900
b	(　 ) 75,498	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	74,314	100 [ 125.4]	59,262		59,300
c	(　 ) 41,916	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	46,713	100 [ 80.7]	57,885		57,900
d	(　 ) 53,249	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	56,276	100 [ 87.4]	64,389		64,400
e	(　 ) 67,807	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,740	100 [ 93.1]	72,760		72,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -9.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,300 円／㎡]

浜松中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,952,611	2,496,912	7,455,699	6,081,250	1,374,449	（　0.9734） 1,337,889	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	27,303,857 円　　　　（　 18,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	450.00	Ｓ2	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,493 ㎡	33.0 m x 45.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場兼倉庫、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場兼倉庫	450.00	100.0	450.00	938	422,100	3.0	1,266,300
							0.0	0
2～ 2	工場兼倉庫	450.00	100.0	450.00	938	422,100	3.0	1,266,300
							0.0	0
～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		844,200		2,532,600
								0

⑨年額支払賃料	844,200 円　×　12ヶ月　＝　 10,130,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,130,400 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 202,608 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,927,792 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,600 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,819 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,952,611 円　　　　（　 6,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５１１　　　　-8	919 ( 904)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	963	対象基準階の　月額実質賃料　　 940 円/㎡　月額支払賃料（　 938 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５１１　　　　-9	808 ( 806)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	916
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	389,200 円	97,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	303,912 円	10,130,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 782,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 827,000 円	97,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	97,300 円	97,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,496,912 円　（　　　　　　 1,672 円／㎡）　　（経費率　　 25.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	97,300,000 円	設計監理料率　 107,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,081,250 円（　　　　　 4,073 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,952,611 円
②総費用	2,496,912 円
③純収益　①－②	7,455,699 円
④建物等に帰属する純収益	6,081,250 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,374,449 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,337,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 896 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,303,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
浜松中 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 9-1

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　山田　幹根

TEL.

鑑定評価額

94,400,000 円

１㎡当たりの価格

63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月12日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区高丘東１丁目１０９番１８外｢高丘東１－９－３７｣				②地積　(㎡)	1,493 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) （その他）
	1:1.5	工場	中小工場、倉庫、住宅等が混在する工業地域	北西12m市道	水道、ガス、下水	浜松 8.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 33.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

東名高速道路浜松西ＩＣ近く
の工業地域

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北西方

8.3km

法令

規制

工業
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

多用途が混在する工業地域であり、今後は住宅用途への転換が緩やかに進行すると予測する。用途の多様性を背
景に需要が概ね堅調であり、地価は微増傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松市内の工業地域及び住工混在地域である。需要者は地元中小事業者が中心であるが、住工が混在する
地域のため、その幅は広い。現状、中小工場や倉庫、事業所等が主体であるが、低層住宅も一定割合で混在しており、
工場跡地等が分譲素地に転換される例も散見される。需要の中心となる価格帯については、画地規模や取引当事者の属
性等によりばらつきがみられるが、平米あたり６万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似の取引事例から求められた実証的な価格で、市場性を反映し説得力がある。収益性に着目して求めた収
益価格は、地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より大幅に低く試算された。本
件では、市場性に着目した取引が大半を占める当該地域における取引動向等を踏まえ、比準価格を妥当と判断し、収益
価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 9-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 47,600 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 75.9]

[100.0]
100

63,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

企業の生産活動は、原材料の調達や人件費上
昇等の不安はあるが、持ち直しの動きがみら
れ、工業地の需要は底堅い。

住工が混在し、用途の多様性が認められる工
業地域であり、需要は微増傾向で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０９ -45	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東7.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
b	Ｋ０５０９ -46	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西24m市道、南東6m、角地		工業 (70,200)
c	Ｋ０５１５ -45	浜松市東区		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	Ｋ０５１２ -24	浜松市北区		更地	（　）	長方形	北25m県道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,868	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,197	100 [ 108.1]	61,237	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,200
b	(　 ) 67,807	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	67,740	100 [ 102.3]	66,217		66,200
c	(　 ) 60,471	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	60,834	100 [ 100.2]	60,713		60,700
d	(　 ) 54,450	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	54,940	100 [ 84.8]	64,788		64,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,200 円／㎡]

浜松中 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,804,065	2,479,376	7,324,689	6,025,000	1,299,689	（　0.9734） 1,265,117	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	25,818,714 円　　　　（　 17,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場兼倉庫	450.00	Ｓ2	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業	60 ％	200 ％	200 ％	1,493 ㎡	33.0 m x 45.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場兼倉庫、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	工場兼倉庫	450.00	100.0	450.00	924	415,800	3.0	1,247,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		831,600		2,494,800
								0

⑨年額支払賃料	831,600 円　×　12ヶ月　＝　 9,979,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,979,200 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,779,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,494,800 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,449 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,804,065 円　　　　（　 6,567 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５１３　　　　-3	755 ( 753)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	883	対象基準階の　月額実質賃料　　 926 円/㎡　月額支払賃料（　 924 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５１３　　　　-1	1,243 ( 1,204)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	969
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	385,600 円	96,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	299,376 円	9,979,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 782,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 819,400 円	96,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	96,400 円	96,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,479,376 円　（　　　　　　 1,661 円／㎡）　　（経費率　　 25.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

70 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9734

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	96,400,000 円	設計監理料率　 106,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0625	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 70 ％　＋　0.0703 × 20 ％　＋ 0.0958 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,025,000 円（　　　　　 4,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,804,065 円
②総費用	2,479,376 円
③純収益　①－②	7,324,689 円
④建物等に帰属する純収益	6,025,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,299,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,265,117 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 847 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,818,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,300 円／㎡）