鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０６ -29	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.9m市道、南東2m、角地		商業 (90,354)
b	Ｋ０５１２ -76	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ｋ０５０９ -1	浜松市中区		更地	（　）	長方形	西3.8m市道、中間画地		商業 (90,240)
d	Ｋ０５０２ -50	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南12.6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ｋ０５１４ -78	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南東25m国道、北西4.8m、二方路		準住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,743	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,352	100 [ 92.3]	132,559	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,840	100 [ 91.1]	132,645		133,000
c	(　 ) 128,725	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,497	100 [ 99.8]	129,757		130,000
d	(　 ) 118,791	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,741	100 [ 89.1]	134,389		134,000
e	(　 ) 107,720	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	107,298	100 [ 83.8]	128,041		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.2	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

浜松中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,953,467	1,958,272	7,995,195	6,796,380	1,198,815	（　0.9748） 1,168,605	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	24,863,936 円　　　　（　 79,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	163.00	Ｓ3	489.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	312 ㎡	16.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸、２階３階、平均専用面積４９㎡２ＤＫ総戸数６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	163.00	95.0	154.85	2,484	384,647	3.0	1,153,941
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	163.00	90.0	146.70	1,689	247,776	3.0	743,328
							0.0	0
～

～

～

計		489.00	91.7	448.25		880,199		2,640,597
								0

⑨年額支払賃料	880,199 円　×　12ヶ月　＝　 10,562,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,562,388 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 633,743 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,928,645 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,640,597 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,953,467 円　　　　（　 31,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５１２　　　　-3	2,388 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,508	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,490 円/㎡　月額支払賃料（　 2,484 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５１３　　　　-6	2,536 ( 2,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	2,472
c	Ｋ０５０６　　　　-4	2,084 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,502

浜松中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	499,000 円	99,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	316,872 円	10,562,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 94,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 848,300 円	99,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,800 円	99,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,800 円	99,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,958,272 円　（　　　　　　 6,277 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,800,000 円	設計監理料率　 202,000 円／㎡　×　 489.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,796,380 円（　　　　　 21,783 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,953,467 円
②総費用	1,958,272 円
③純収益　①－②	7,995,195 円
④建物等に帰属する純収益	6,796,380 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,198,815 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,168,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,863,936 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松中 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-21

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

TEL.

鑑定評価額

40,600,000 円

１㎡当たりの価格

130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区紺屋町３０８番４				②地積　(㎡)	312 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,420)
	1:1.2	事務所ＲＣ4	事務所、店舗等が混在する国道背後の商業地域	西7m市道	水道、ガス、下水	浜松 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ浜松駅を中心に拡がる商
業地域。

街

路

７ｍ市道

交通

施設

浜松駅北西方

1.1km

法令

規制

商業
(90,420)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ浜松駅を中心に拡がる商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり
、割安感も手伝い比較的堅調な需要が認められ、地価は強含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

２階から３階程度の低層事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 130,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、浜松駅の北西方に拡がる、店舗や事務所を中心とした駅前商業地域。需要者の中心は地元の事業を営む
比較的資本力の弱い個人または法人が主である。当該地域は、店舗用途を前提とすると選好性が低く、事務所または共
同住宅としての利用を前提とした場合のほうが、割安感もあり需要は安定している。土地は総額で４０００万円前後で
、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中低層の店舗、事務所や共同住宅を中心とした駅周辺の商業地域で、店舗用途を前提とすると選好性が低
く、投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は説得力に欠ける。また取引事例は、類似地域におい
て信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって、収益価格は参考に留め、比準価格を採用し、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　浜松中 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 113,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[102.0]

100
[ 86.2]

[100.0]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    129,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は
持ち直しつつあり、駅周辺商業地への需要は
比較的堅調である。

浜松市役所前の幹線道路背後の商業地域で店
舗用途よりも事務所または住居系用途の需要
の方が高い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０１ -97	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		商業 (90,500)
b	Ｋ０５１２ -76	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ｋ０５１４ -73	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ整形	西9.5m市道、中間画地		商業 (90,500)
d	Ｋ０５１４ -94	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		商業 (90,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 124,616	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	124,616	100 [ 93.0]	133,996	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	134,000
b	(　 ) 120,000	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,840	100 [ 94.3]	128,144		128,000
c	(　 ) 141,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	142,833	100 [ 105.2]	135,773		136,000
d	(　 ) 109,759	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	110,966	100 [ 92.2]	120,354		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 130,000 円／㎡]

浜松中 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,403,278	1,862,656	7,540,622	6,455,880	1,084,742	（　0.9748） 1,057,407	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,498,021 円　　　　（　 72,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	163.00	Ｓ3	489.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	420 ％	312 ㎡	16.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所フロア貸し、２～３階ファミリータイプ６戸、平均専用面積約４９㎡を想定した。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	163.00	95.0	154.85	2,490	385,577	3.0	1,156,731
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	163.00	90.0	146.70	1,520	222,984	3.0	668,952
							0.0	0
～

～

～

計		489.00	91.7	448.25		831,545		2,494,635
								0

⑨年額支払賃料	831,545 円　×　12ヶ月　＝　 9,978,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 448.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,978,540 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 598,712 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,379,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,494,635 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,450 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,403,278 円　　　　（　 30,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０８　　　　-5	3,067 ( 3,052)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,621	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,496 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０８　　　　-4	2,773 ( 2,727)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [100.0]	2,350
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	474,000 円	94,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	299,356 円	9,978,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 93,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 805,800 円	94,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,800 円	94,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,862,656 円　（　　　　　　 5,970 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,800,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 489.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,455,880 円（　　　　　 20,692 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,403,278 円
②総費用	1,862,656 円
③純収益　①－②	7,540,622 円
④建物等に帰属する純収益	6,455,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,084,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,057,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,498,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,100 円／㎡）