鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０６ -48	浜松市中区		更地	（　）	不整形	南西22.5m市道、北20m、二方路		１住居 (70,200)
b	Ｋ０５１１ -6	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ｋ０５１４ -78	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南東25m国道、北西4.8m、二方路		準住居 (70,200)
d	Ｋ０５１３ -9	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m国道、北5.5m、角地		近商 (90,200)
e	Ｋ０５０８ -9	浜松市中区		更地	（　）	長方形	西10.9m国道、中間画地		近商 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 84,055	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	86,828	100 [ 130.0]	66,791	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	68,100
b	(　 ) 126,177	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	106,094	100 [ 152.3]	69,661		71,100
c	(　 ) 107,720	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	107,298	100 [ 155.3]	69,091		70,500
d	(　 ) 96,377	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	94,131	100 [ 143.5]	65,597		66,900
e	(　 ) 83,512	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	93,812	100 [ 140.2]	66,913		68,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

浜松中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,889,842	20,908,280	62,981,562	47,193,300	15,788,262	（　0.9748） 15,390,398	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	327,455,277 円　　　　（　 24,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	5,200.00	Ｓ1	5,200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	13,320 ㎡	128.0 m x 104.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	5,200.00	100.0	5,200.00	1,365	7,098,000	6.0	42,588,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,200.00	100.0	5,200.00		7,098,000		42,588,000
								0

⑨年額支払賃料	7,098,000 円　×　12ヶ月　＝　 85,176,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	85,176,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,703,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	83,472,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	42,588,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 417,362 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,889,842 円　　　　（　 6,298 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５１５　　　　-3	2,044 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,329	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,372 円/㎡　月額支払賃料（　 1,365 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０９　　　　-3	2,033 ( 2,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,414
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,465,000 円	693,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,555,280 円	85,176,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,611,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,890,500 円	693,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	693,000 円	693,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 20,908,280 円　（　　　　　　 1,570 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	693,000,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 5,200.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	47,193,300 円（　　　　　 3,543 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,889,842 円
②総費用	20,908,280 円
③純収益　①－②	62,981,562 円
④建物等に帰属する純収益	47,193,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,788,262 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,390,398 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 327,455,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松中 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-8

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　渥美　正樹

TEL.

鑑定評価額

923,000,000 円

１㎡当たりの価格

69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	69,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区高丘東５丁目１０１番６外｢高丘東５－１－２６｣				②地積　(㎡)	13,320 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	住宅団地内の幹線道路沿いの商業地域	南西18m市道、三方路	水道、ガス、下水	浜松 8.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 128.0 ｍ、奥行　約　　 104.0 ｍ、規模　　 13,320 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

区画整理地内の幹線市道沿い
の商業地域。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

浜松駅北西方

8.1km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区画整理地内で幹線市道沿いの商業地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きも
あり、比較的底堅い需要が認められ、路線商業地の地価は強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

１階から２階程度の低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は旧浜松市内の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需要者は、大手資本のチェーン店や沿道サービス施設の
事業者が中心である。住宅団地内の幹線道路沿いの商業地域で、自動車利用の顧客が対象となるため通行量や商業施設
の集積度が収益性に大きく影響し、当該地域は背後の人口も多く、値頃感から地価は比較的安定している。路線沿いの
規模が大きい取引は少なく、画地規模は多様であり、その価格帯は広い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等が多く、賃貸市場として成熟の程度は低く大規模画地の
ため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず、収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する
。よって市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、更に広域的な大規模店舗用地の需給動向に留
意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は
持ち直しつつあり、路線商業地への需要は比
較的堅調である。

区画整理が完了した幹線道路沿いに所在し背
後人口も多く高台志向もあり需要は比較的底
堅い。

三方路の画地であり選好性が優る。また、個
別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０６ -18	浜松市中区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	Ｋ０５０６ -48	浜松市中区		更地	（　）	不整形	南西22.5m市道、北20m、二方路		１住居 (70,200)
c	Ｋ０５１１ -6	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ整形	北27m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ｋ０５１３ -9	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東14m国道、北5.5m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,204	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,691	100 [ 108.2]	75,500	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	77,000
b	(　 ) 84,055	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	86,828	100 [ 129.0]	67,309		68,700
c	(　 ) 126,177	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.0]	106,094	100 [ 150.8]	70,354		71,800
d	(　 ) 96,377	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	94,131	100 [ 142.8]	65,918		67,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 +2.4	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 +44.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +37.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,300 円／㎡]

浜松中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の商業地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	78,665,933	19,788,160	58,877,773	42,971,100	15,906,673	（　0.9748） 15,505,825	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	329,911,170 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	5,120.00	Ｓ1	5,120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	13,320 ㎡	128.0 m x 104.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	5,120.00	100.0	5,120.00	1,300	6,656,000	6.0	39,936,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,120.00	100.0	5,120.00		6,656,000		39,936,000
								0

⑨年額支払賃料	6,656,000 円　×　12ヶ月　＝　 79,872,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	79,872,000 円　　×　　 2.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,597,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	78,274,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,936,000 円　×　　 98.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 391,373 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	78,665,933 円　　　　（　 5,906 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０１　　　　-1	1,813 ( 1,771)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,328	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,306 円/㎡　月額支払賃料（　 1,300 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｋ０５０２　　　　-3	1,462 ( 1,416)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,274
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,155,000 円	631,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,396,160 円	79,872,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,611,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,363,500 円	631,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	631,000 円	631,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,788,160 円　（　　　　　　 1,486 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9748

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	631,000,000 円	設計監理料率　 122,000 円／㎡　×　 5,120.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,971,100 円（　　　　　 3,226 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	78,665,933 円
②総費用	19,788,160 円
③純収益　①－②	58,877,773 円
④建物等に帰属する純収益	42,971,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,906,673 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,505,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,164 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 329,911,170 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）