鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０１ -76	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、北6m、角地		商業 (100,600)
b	Ｋ０５１３ -7	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｋ０５０１ -81	浜松市中区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m市道、南6m、角地		商業 (100,600)
d	Ｋ０５０１ -2	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北8m、角地		商業 (100,400)
e	Ｋ０５１３ -4	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	北25m市道、中間画地		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	290,484	100 [ 114.4]	253,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 290,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,155	100 [ 114.4]	253,632		254,000
c	(　 ) 323,050	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 136.5]	236,667	100 [ 77.5]	305,377		305,000
d	(　 ) 453,172	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	334,982	100 [ 127.2]	263,351		263,000
e	(　 ) 174,706	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	206,359	100 [ 82.2]	251,045		251,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

浜松中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,360,914	8,192,801	25,168,113	21,608,700	3,559,413	（　0.9522） 3,389,273	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	73,679,848 円　　　　（　 186,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	396 ㎡	18.2 m x 21.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・２階は事務所のフロア貸し、３～５階はワンル－ムタイプ・平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅。

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

エントランス、階段等共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,544	669,816	6.0	4,018,896
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,650	572,400	6.0	3,434,400
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	270.00	80.0	216.00	2,341	505,656	3.0	1,516,968
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	78.0	1,053.00		2,759,184		12,004,200
								0

⑨年額支払賃料	2,759,184 円　×　12ヶ月　＝　 33,110,208 円
⑩a共益費（管理費）	164 円／㎡　×　 1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,072,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	事務所部分について８００円／㎡と査定し全体有効面積で按分した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,182,512 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,935,038 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,247,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,004,200 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,360,914 円　　　　（　 84,245 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５０６　　　　-4	2,084 ( 2,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,665	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,663 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０５０６　　　　-5	3,233 ( 3,216)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,661
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,615,000 円	323,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,814,601 円	35,182,512　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,745,500 円	323,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	323,000 円	323,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,192,801 円　（　　　　　　 20,689 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	323,000,000 円	設計監理料率　 232,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,608,700 円（　　　　　 54,567 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,360,914 円
②総費用	8,192,801 円
③純収益　①－②	25,168,113 円
④建物等に帰属する純収益	21,608,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,559,413 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,389,273 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,559 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,679,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 186,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
浜松中 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松中 5-4

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　長島　和芳

TEL.

鑑定評価額

97,800,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市中区板屋町１０２番１３外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.2	店舗、事務所兼住宅ＲＣ4F1B	中層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	南10m市道	水道、ガス、下水	浜松 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗、事務所兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ浜松駅北側に広がる中心
商業地域の一角を形成する地
域

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅北方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

浜松市の中心商業地域の一角として、当面は現状を維持すると予測する。行動制限の緩和などにより客足は回復
傾向にあることから地価は若干強含みに推移すると予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗、事務所兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 255,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 183,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は浜松駅を中心とする準高度商業地域である。需要者は浜松市及びその周辺市町で事業を行う法人、個人、
開発業者等である。近隣での不動産取引は少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出せないが、概ね坪８０万円か
ら坪１００万円程度が一つの目安である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。一方、収益価格は不動産から得られる収益に着目した理論
的な価格である。標準地は浜松市の中心商業地域に所在するが、賃貸収入に基づく収益性だけでなく、資産保有目的や
将来の成長を期待した投資目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向がある。よって、本件では比準価格を重視
し、収益価格を関連付け、一般的要因及び周辺地域の需給動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    245,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　中 5-3                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    245,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

行動制限緩和や観光業支援などの政策効果も
あって、商業地への客足は回復傾向にある。

飲食店も多く見られる地域で、コロナ禍の影
響は依然残るものの、その程度は徐々に薄れ
てきており、商況はやや改善している。

格別の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

３　試算価格算定内訳

浜松中 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０５０１ -76	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、北6m、角地		商業 (100,600)
b	Ｋ０５１３ -7	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	東36m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｋ０５０１ -2	浜松市中区		更地	（　）	ほぼ整形	東25m市道、北8m、角地		商業 (100,400)
d	Ｋ０５１２ -47	浜松市中区		建付地	（　）	長方形	南36m市道、中間画地		商業 (90,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,035	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	290,484	100 [ 116.5]	249,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 290,155	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	290,155	100 [ 110.2]	263,299		263,000
c	(　 ) 453,172	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	334,982	100 [ 113.5]	295,138		295,000
d	(　 ) 310,206	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	310,206	100 [ 123.3]	251,586		252,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +16.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 255,000 円／㎡]

浜松中 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,655,416	8,279,684	25,375,732	21,876,300	3,499,432	（　0.9522） 3,332,159	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	72,438,239 円　　　　（　 183,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

浜松中 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	270.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	396 ㎡	18.2 m x 21.9 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗・２階は事務所のフロアー貸し、３～５階はワンルームタイプ平均専有面積約２７㎡・総戸数２４戸の共同住宅を想定

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	270.00	70.0	189.00	3,560	672,840	6.0	4,037,040
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	80.0	216.00	2,609	563,544	6.0	3,381,264
							0.0	0
3～ 5	共同住宅	270.00	80.0	216.00	2,390	516,240	3.0	1,548,720
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	78.0	1,053.00		2,785,104		12,064,464
								0

⑨年額支払賃料	2,785,104 円　×　12ヶ月　＝　 33,421,248 円
⑩a共益費（管理費）	164 円／㎡　×　 1,053.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,072,304 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	事務所部分について８００円／㎡と査定し、全体有効面積で按分した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,493,552 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,952,145 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,541,407 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,064,464 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 114,009 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,655,416 円　　　　（　 84,988 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｋ０５１１　　　　-2	3,687 ( 3,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	2,754	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,622 円/㎡　月額支払賃料（　 2,609 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｋ０５１２　　　　-3	2,388 ( 2,368)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,489
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

浜松中 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,635,000 円	327,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,839,484 円	35,493,552　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 371,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,779,500 円	327,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	327,000 円	327,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,279,684 円　（　　　　　　 20,908 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	327,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,876,300 円（　　　　　 55,243 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,655,416 円
②総費用	8,279,684 円
③純収益　①－②	25,375,732 円
④建物等に帰属する純収益	21,876,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,499,432 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,332,159 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,415 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,438,239 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 183,000 円／㎡）