別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松中 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -26 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 75,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区泉３丁目６５７番２１ ｢泉３－２－１８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に事 業所等も混在する住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   150 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、高台に位置する住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持する と予測する。地価は安定しており、今後も概ね微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方から北方の台地上の住宅地域である。需要者は浜松市内在住で３０～４０代の一次取得 者が中心である。当該地域は、地価水準からみて値頃感があることから需要は比較的堅調であるが、供給も多い地域で あるため物件間の競争が見られる。土地は１５００万円程度、新築戸建住宅の場合は３０００万円前後が需要の中心と なっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的 、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益 価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢 、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [109.3] [101.0] 100 75,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の高騰と新型コロナウイルス感染症の影 響により地域経済の先行きは不透明であるが 、中区の住宅地需要は底堅さがみられる。 高台で住環境に優れ、生活利便施設への接近 性も良好なことから、地価は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.3 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％