別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松中 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -23 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 90,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区早出町１２２２番６ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が建ち並ぶ住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は 現状を維持すると予測する。地価は安定しており、微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松駅の北東方約３～５㎞に位置する住宅地域である。需要者は、周辺の賃貸住宅から住み替える子育 て世代や浜松市及び隣接市町に勤務する一次取得者が中心である。当該地域及び周辺は、大型商業施設等の生活利便施 設が充実している地域であり、利便性を重視するファミリー層からの需要が底堅い。土地は５０坪程度で１５００万円 前後、新築戸建住宅は３０００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、賃貸用共同住宅を建築する目的での取引は少ない。主たる需要者は、自己使用目的 、資産保有目的の個人であり、居住の快適性が重視されるため、周辺地価相場を参考に取引される。したがって、収益 価格は試算せず、実際の取引事例から検討した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に最近の経済情勢 、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [105.2] [104.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が続くが、ウィズコロナへ移行して いるなかで、各種政策の効果もあって、景気 が持ち直していくことが期待され、市況は回 復傾向にある。 生活利便施設への接近性が比較的良好であり 、地価は安定しており、直近は横這いからや や強含みの傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.2 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％