別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松中 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -19 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 87,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区鴨江４丁目２０５番７ ｢鴨江４－３４－１６｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 生活利便施設への接近性に恵 まれた既成住宅地域。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 浜松駅西方 2.1km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い、利便性の良い古くからの住宅地域で、物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直 す動きもあり、比較的堅調な需要が認められ、地価は強含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方の郊外に位置する標準住宅地域。需要者は市内に居住する３０～４０代の一次取得者が 中心。近隣地域は傾斜地に位置する街路条件が劣る古い住宅地域であるが、中心部に近く、利便性は良好であり、物価 上昇等の下振れリスクもあるが、景気は一部に持ち直す動きもあり、土地需要は回復傾向にある。土地は総額で１３０ ０～１５００万円程度、土地建物で３０００～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は画 地規模が小さく、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しく試算しなかった。近隣地域は戸建住宅を中心と した地域で、居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との 検討を踏まえて、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 93.9] [100.0] 100 87,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇等の下振れリスクもあるが、景気は 持ち直しつつあり、需要は比較的堅調である 。 熟成した既成住宅地域であり、生活利便施設 への接近性は良いが、街路条件にやや劣り個 別性がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.2 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％