別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松中 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -15 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区中沢町３４８番８４ ｢中沢町２－１６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 起伏地に位置する既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 2.6km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の他、事務所、共同住宅も見られるが、閑静な居住環境は維持されるものと予測する。市中心部に近く 、周囲と高低差がありやや気になるが、利便性は比較的良好であり、地価は回復基調に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北西方、中区内の中心部に比較的近い住宅地域を中心に形成される。需要層は３０～４０代 の１次取得者層が中心である。ひな壇状で背後住宅地との高低差があり、やや難があるが、中心部への交通接近条件の 見直しもあり、需要の回復が見込まれる。需要の中心となる価格帯は、１８０㎡程度の土地で１，５００万円前後、新 築の戸建物件で３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模も小さく、間口も狭いため、共同住宅の想定は困難であり、収益還元法の適用は断念した。自己利用目的での 取引が中心であることから、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡にも 留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 96.7] [102.0] 100 86,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中区人口は市全体人口に比し、やや減少幅は 大きいが、低金利を背景に土地取引件数及び 住宅着工件数等は比較的安定的に推移してい る。 利便性は比較的良好な住宅地であり、取引も 散見され、地価は横ばいから若干の上昇とな った。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％