別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 浜松中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -11 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区葵西５丁目２７８番４７ ｢葵西５－２０－４０｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ3 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   180 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 9.8km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 価格に大きく影響を与える特段の変動要因も見られないため、現状のまま推移するものと予測する。地価につい は、微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から北西方にかけての高台の住宅地域である。需要者は、市内に勤務する一次取得者が中 心である。郊外ということから総額での値頃感があり用地取得と自己の住宅建築を目的とする取引が多く観察される。 賃貸住宅からの住み替え需要を目的とするハウスメーカーによる分譲用地の取得も盛んな地域。土地は規模、立地条件 等により様々であるが、総額で１，０００万円から１，５００万円程度、新築戸建で３，３００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域は、自己居住用の取引が多く観察されるため信頼性の高い取引事例を収集する事ができた。自 己居住目的あるいは建売分譲目的での取引が主流な地域である事から、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の 住宅地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [108.8] [102.0] 100 76,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の高騰と新型コロナウイルス感染症の影 響により地域経済の先行きは不透明であるが 、中区の住宅地需要は底堅さがみられる。 三方原台地上に位置する郊外の閑静な住宅地 域で、中心部からやや離れているが需要は安 定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.6 交通・接近　　　  +5.4 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％