別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 90,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区富塚町字狸谷２９６１番３０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 5.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考 えられる。地価は、引き続き横ばいあるいは微増にて推移するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ浜松駅北及び北西部に拡がる住宅地域。需要者は、一次取得者または４０代から５０代の二次取得 者が中心である。住環境を高める商業施設、医療施設、公園などが適正配置されている閑静な住宅地域である。この事 から当該地域は、安定的に需要者に選好され続けている。土地は、総額で２，４００万円前後、新築戸建については、 ４，０００万円前後が市場の中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自 己居住用の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事 例より試算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [ 94.2] [104.0] 100 90,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、 従来より土地需要の旺盛な中区においては、 住宅地、商業地共に堅調な需要が観察される 。 佐鳴湖北岸に拡がる住宅地域。地域の中でも 高低差が存在し、その中でも高台地区は人気 が高い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％