別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松中 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区上島３丁目７１７番１４ ｢上島３－２３－２８｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に事 務所等も見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 上島 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   260 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理済みの住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道上島駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺の街路整備により生活利便性が向上し、区画整然とした環境が良好な住宅地域として需要は堅調で、安定的 に推移するものと予測する。地価についても当面は現状を維持して強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の住宅地域で、主に中区及び東区の市街化区域内の住宅地域である。需要者は市内に居住する３ ０～４０代前後の一次取得者が中心となる。私鉄駅から徒歩圏内にあり、周辺の道路整備により利便性も高まり住環境 が良好な地域として選好性が強く需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、土地で１，８００～２，３ ００万円程度、土地建物で３，５００～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性や利便性を重視した自用目的の取引が大部分を占める ため、収益価格は規範性に乏しく試算しなかった。一方、比準価格は信頼できる取引事例から適正に比準を行って求め られており、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格で規範性が高い。以上より、本件では比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     95,400 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [ 91.0] [105.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景況感は持ち直し傾向にあり、住宅地の需要 は概ね堅調であるが、立地条件による選別が 進む。 周辺の街路整備や私鉄駅、商業施設への良好 なアクセス環境から、堅調な需要を維持して いる。 南向きの画地であり、市場競争力は優る。個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.2 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％