別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 浜松中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区和合町字村東９３６番４１０ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ1 農家と一般住宅が混 在し畑も見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 県道湖東和合線南側背後の住 宅地域でオートレース場に近 接する 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北西方 5.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 農地が多く見られる郊外の住宅地域であり、今後は住宅地として徐々に熟成していくものと予測する。オートレ ース場に近接し環境面で少し難があるが、中区にあっては割安感が強く、地価はやや強含みに推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北西方の高台及び周辺の起伏地にある住宅地域である。需要者は浜松市内に居住する一次取得 者が中心。近隣地域は湖東和合線南側背後の農地も残る住宅地域で、建売住宅や分譲住宅も多い。中区のうちでは価格 水準が手頃で、子育て世代を中心に需要が堅調。土地は総額で１５００万～２０００万円程度、土地建物で３０００万 ～３５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、周辺土地利用状況等から本土地上に収益物件を想定することは困難であ るため、収益価格は求められなかった。本件では周辺住宅地の取引事例を採用して適切に比準を行っており、比準価格 の規範性は高い。鑑定評価額の決定にあたっては、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的な比準価格を 採用することが適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,500 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [102.0] 100 [137.7] [100.0] 100 59,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあっても中区内の住宅着工数や土 地取引件数は底堅く推移しており、住宅地需 要は概ね堅調である。 農地や空地も見られる中に戸建住宅が増えつ つある。価格水準的に割安感があり、子育て 世代を中心に需要が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％