別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 浜松中 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松中 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　竹井　真也   TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市中区鴨江２丁目１３５３番１５３外 ｢鴨江２－３５－３７｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 台形 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほかに 店舗等が混在する住 宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区 ⑤地域要因の将 　来予測 コロナ禍の出口を模索している状況ではあるが、大きな変動要因は見られず当面は現状のまま推移するものと考 えられる。地価は、引き続き堅調に推移するものと推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜松市内の住宅地域である。需要者は、子育て世代である一次取得者が中心である。ＪＲ浜松駅の西方 徒歩圏内の閑静な住宅地域に位置する。また、三方原台地上の丘陵地である事から津波のリスクも低く人気の高い住宅 地域となっている。土地は１，４００万円から１，５００万円前後、新築戸建は３，５００万円から３，８００万円程 度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を多数収集し選択、採用を行った。当該地域は主として自 己居住用の取引が中心に行われている。したがって、収益還元法は適用しなかった。よって、類似の住宅地域の取引事 例より試算された比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [165.7] [100.0] 100 95,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の出口を窺っている現下にあって、 従来より土地需要の旺盛な中区においては、 住宅地、商業地共に堅調な需要が観察される 。 ＪＲ浜松駅西方の高台に位置する駅徒歩圏の 閑静な既成住宅地域である。根強い需要が存 在する地域。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.1 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％