別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 9-2 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 615,000,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区日の出町１０１番外 ②地積 　(㎡) 7,637   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2.5:1 倉庫 ＲＣ1 倉庫が建ち並ぶ臨海 の流通業務地域 西22m国道、四方路 水道、下水 清水 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路沿いの流通業務地域 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 清水駅南方 2.1km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設も見られる幹線道路沿いの流通業務地域である。中部横断自動車道が全線開通し、清水港整備計画も着 々と進められていることから、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に清水港湾地区の工業地域であるが、競合関係にある内陸型工業地域、路線商業地域も含まれる。需要 の中心は県内外の流通業者等であるが、幹線道路沿いに位置することから、沿道サービス施設としての需要も認められ る。自然災害リスクによる土地需要の選別化が進む中において、湾岸エリアにおける業務用地需要は底堅い状況が窺え る。取引価格は取引当事者の属性、規模等の個別性が強く、中心となる価格帯は把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場や流通施設の賃貸物件は見られず、賃貸需要も殆どないことから、合理的な賃貸市場が形成されておらず、 収益価格は試算出来なかった。大規模業務用地は自己使用目的での取引が中心であり、周辺地価相場が主要な選択指標 として取引される。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、市場動向に留意するとともに、代表標準地との 検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 9-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 74.7] [103.0] 100 79,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立地条件等により工業地域の選別化が進む中 において、原材料価格の動向や高速交通網等 の整備による企業活動への影響には十分留意 が必要である。 清水港を主とする流通業務地域として潜在的 な需要を有する。格別な変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％