別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 静岡清水 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-9 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原３丁目１５６６番５ ｢蒲原３－５－１８｣ ②地積 　(㎡) 292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 台形 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗兼住宅等 が建ち並ぶ近隣商業 地域 北12m県道 水道、ガス 新蒲原 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   300 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 通過車両の多い、清水区蒲原 地区の県道沿いの商業地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 ＪＲ新神原駅南西方約 450m 法令 規制 近商 (80,200) 高度4種最高22m 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの近隣商業地域で、安定的に推移していると思料される。地価は、地元の経済情勢等を反映して下落傾 向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区の商業地域一円。需要者の中心は地元の比較的資本力の強い個人または法人で外部からの資 本流入は少ない。近隣地域は核店舗のない路線商業地域で、車輌通行量は認められるが年々通過交通となっており、店 舗の連担性は低く商況はやや低迷している。土地は３００㎡前後で１，８００万円程度の需要が多いものと思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が支配的で投資採算に見合った賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。 したがって、対前年変動率も考慮し、特に収益性を重視する商業地域で自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指 標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。 なお、この価格は代表標準地とも十分価格均衡を得ているものと判断される。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 県道沿いの既成商業地域であり、核店舗が存 しないことから商況は低調である。また、土 砂災害警戒区域に指定されている。 ほぼ標準的な画地であり、周辺の商業環境等 も近隣地域にあっては中庸を得ている。なお 、個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％