別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区興津中町字西上側２２６番７ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 高度5種最高31m 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗が多い駅前 通り沿いの商業地域 東9m県道 水道、ガス、下水 興津 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 衰退傾向の駅前商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 興津駅南方 100m 法令 規制 近商 (80,200) 高度5種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 駅利用者を対象とした必要最小限の商況が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因はなく、当分の間現 状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区内の商業地域一円。市場参加者はエリア内で飲食・物販店の営業や事務所開設目的の地元企 業が中心である。飲食店舗ビルや事務所等が建ち並ぶが、郊外化の進捗や静岡市中心部への顧客流出により繁華性は頭 打ちで空店舗が目立つ。新型コロナウイルス感染症の影響もあり回復の見込みがなく、今後も停滞傾向が続くと予測す る。道路事情や店舗連たんの程度、画地規模によるばらつきが大きく中心価格帯はない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益性を重視する商業地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方適切な賃料や還元 利回りを査定のうえ、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、昨今の資材価格高騰から想定建物価格が高 額となり、比準価格と比較し低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考 にとどめ、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し 、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資 源・原材料価格の高騰により景気は先行き不 透明感が漂う。 空き店舗が目立つ旧来からの商業地域で、需 要は弱含み傾向で推移している。地域要因に 変動はない。 代替競争関係にある他の不動産と比較して市 場競争力は普通。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％