別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 静岡清水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 5-6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 31,600,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比北田字中村田４６７番 ②地積 　(㎡) 502   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 台形 1:2.5 医院兼住宅 ＲＣ3 住宅、店舗等が混在 する県道沿いの近隣 商業地域 南東11m県道 水道 由比 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       502 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧由比町の中心部に位置する 県道沿いの旧来からの商業地 域 街 路 １１ｍ県道 交通 施設 ＪＲ由比駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 核店舗がないことから商況の停滞感が強く、地価は弱含みで推移している。今後、漸次商業性が薄れ、住宅地域 に移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水区北東部の近隣商業地域及び住商混在地域一円である。需要者の中心は小売店舗等を営む中小法人 ないし個人等である。旧来からの既成商業地域のため土地の供給は少ない。由比地区の人口減少等から、本地域の商況 は低下傾向が続いており、商業地需要は少なく、住宅等他用途への転換も見られる。本地域の不動産取引は少なく、需 要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的の店舗併用住宅や一般住宅が混在し、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算しない ものとする。本件においては、周辺地域などから信頼性のある取引事例が得られたので、比準価格を標準とし、代表標 準地や由比地区の他の標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 5-8               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,900 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [111.9] [100.0] 100 63,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の旧来型商業地域や近隣商業地域の地 価は総じて下落傾向あるが、駐車場を完備し た路線商業地の地価は概ね横ばい程度で推移 している。 繁華性が低下し地価も下落基調にて推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％