別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡清水 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -30 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　稲子   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区上力町１８４７番１６ ｢上力町４－３５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅南方 3.8km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既存住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移していくと予測する。地域経済の改善につれ需要 が回復しつつあるので、今後地価は横ばいから上昇傾向に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区の住宅地域である。需要者は静岡市内に居住及び勤務する一次取得者が中心である。近隣地域は利 便性の良い住宅地域であるが、清水区外からの転入はほとんど無く、需要は弱含みである。比較的規模の小さな土地へ の需要が相対的に多く、土地は総額で１２００～１８００万円、新築戸建で２５００～３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は賃 貸需要が弱い地域であること、及び最有効使用の観点からも規範性が乏しいことから適用しない。近隣地域は、居住の 快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果を踏まえて、市場性を反映した比準価格 の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日常生活の正常化にともない、経済活動も活 発化している。物価の上昇が見られるが、消 費需要は比較的堅調で、雇用情勢も改善の傾 向にある。 清水区の住宅地域で、地域要因に大きな変動 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％