別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡清水 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -26 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区鳥坂字鶴喰１２４７番２８ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 草薙 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 葵区との区境に位置する小規 模な住宅団地 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 草薙駅北西方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 静岡市清水区内の山裾近くの戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。今後も現状の住環境を維持するもの考えられ るが、土砂災害への懸念から需要は低調であり、地価はやや弱含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市東部から清水区にかけて位置する郊外の住宅地域の一円である。主たる需要者は、市内に勤務先を 有する１次取得者層である。区画整然とした住宅団地内であるが、利便性に劣ることや山裾に位置し土砂災害リスクへ の懸念もあり、地価は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は概ね総額１，２００万円～１，８０ ０万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、居住の快適性・利便性を重視する戸建住宅地域に位置し自用目的での取引が中心である。市場参加者は 市場性を重視して意思決定を行うものと考えられ、実際の取引事例から試算した比準価格の精度は高いと考える。また 経済合理性のある収益物件の想定は困難であるため、収益価格の試算は行わない。以上の検討から、実証性の高い比準 価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [111.6] [103.0] 100 80,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地 域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極 化している。 地域要因に特別の変動は見受けられない。土 砂災害リスクへの懸念から居住環境における 相対的な地位の低下が窺える。需要は弱い状 況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％