別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 静岡清水 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -25 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　学   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区西久保字川東１０４番１９ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等の中に店 舗が混在する住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 清水 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南   300 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 清水駅北方 2.0km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区のやや沿岸部寄りに位置しており街路条件等で競争力に劣る。大きな変動も見られないため当面は現在の 環境を維持しつつ住宅地域として推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね清水区の郊外部に位置する住宅地域である。需要者の中心は清水区の居住者が多く、外部からの流入 も若干見られる。やや沿岸部寄りに位置し交通利便性や住環境等の面から競争力が劣るため需要は弱い。需要の中心と なる価格帯は、土地の総額で１０００万円～１５００万円前後、新築の戸建物件で２５００万円～３５００万円程度と みられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での取引が殆どを占める既成住宅地域である。当該地域においてはアパート等は少なく、収益性よ り自己使用における快適性がより重視されて価格が形成されている。また、画地規模や法令規制等から想定できる賃貸 用建物の規模や賃貸需要を検討し、収益還元法は適用出来ないと判断した。したがって、取引事例より求めた実証的な 比準価格を重視し、地域の需給動向や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 92,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境や利便性が良好な地域は堅調な状態が 継続し、競争力に劣る郊外部や沿岸部は下落 傾向が続く。全般的に画地規模の小規模化が 見られる。 清水区の沿岸部に近く、街路条件等住環境や 利便性がやや劣る地域。需要はが弱い状態が 続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％