別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区下野緑町５５０番８ ｢下野緑町８－３５｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 清水 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 清水駅北西方 2.6km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 概ね熟成した既成住宅であり、住環境に影響を与える変動要因は特段みられなかったことから、現状維持で推移 すると予測する。人口減少下にあって宅地供給の過剰な市況を鑑み、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内の住宅地一円である。需要の中心は圏域内の居住者もしくは勤務者である。幹線道路背後の熟成 度の高い既成住宅地域であって、利便性は比較的良好であるものの、域内において狭小路が多く、河川氾濫による水害 リスクが懸念される等の地域性から、需要は総じて弱く、地価は下落傾向が続いている。需要の中心は標準的な土地の 規模で総額１，０００万円前後、新築戸建で２，５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の賃貸住宅もみられるが、自用の戸建住宅が中心の住宅地域であり、また、対象地の画地規模が小さく経済合理性 にみあう賃貸物件の想定が困難であったことから、収益価格の試算は省略した。一方、比準価格は、実際の市場におい て成立した取引価格を価格判定の根拠としており実証性が高い。試算過程における補修正も適切であったことから、本 件では比準価格を標準とし、他の標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     88,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅・商業施設周辺等、利便性良好な住宅地域 にあっては、需要に改善傾向が認められるが 、郊外部や沿岸部は依然として需要の弱い状 態が続いている。 市街地郊外に位置するが、利便性良好な既成 住宅地域である。尚、昨年度発生した台風に よる浸水被害は、域内では比較的軽微と把握 された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％