別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -23 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 5,360,000 円  １㎡当たりの価格 48,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区横砂南町４０４番２ ｢横砂南町１２－４｣ ②地積 　(㎡) 111   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、倉 庫等が混在する既成 住宅地域 北西9m市道 水道、ガス、下水 清水 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 清水区北東部の沿岸部に近い 住宅地域 街 路 基準方位北９ｍ市道 交通 施設 清水駅北東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 住環境に影響を与える変動要因が特段認められなかったことから、当面は現状維持で推移すると予測する。沿岸 部周辺の災害リスクが懸念される既成住宅地域であり、地価は下落傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区内の郊外住宅地域一円である。需要の中心は、地縁性を有する圏内居住者もしくは勤務者であり、 域外からの転入者はほとんどみられない。文教施設等との接近条件に劣位性が認められ、域内の人口が減少傾向にある なか、環境条件が相対的に優位な周辺地域との競合もあって、域内の需要は総じて弱い。需要の中心となる価格帯は、 標準的規模の土地で総額５００万円前後、新築戸建で２，０００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益性を十全に発揮し得る賃貸物件の想定が困難であったことから、収益価格の試算は省略した。 一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し規範性の高い複数事例が採用された実証性の高い価格である。試 算過程における補修正も適切であったことから、当該価格は価格判定にあたり主要指標にされ得ると判断した。よって 、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [181.5] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高級住宅街や都心に近い別荘地等で地価は上 昇に転じたが、過疎地域や災害リスクが懸念 される地域では依然として下落傾向が続いて いる。 中心市街地外縁に位置する住宅地域であり、 沿岸部に近く災害リスクが懸念され、文教施 設からもやや距離を置く地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +91.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％