鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡清水 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -811	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4.3m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,60)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -834	静岡市清水区		更地	（　）	長方形	北西6m市道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -851	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -836	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -850	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	長方形	北東6m市道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,532	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	160,532	100 [ 89.4]	179,566	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 191,349	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	192,688	100 [ 105.9]	181,953		182,000
c	(　 ) 193,919	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	189,589	100 [ 103.9]	182,473		182,000
d	(　 ) 170,522	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	175,489	100 [ 96.8]	181,290		181,000
e	(　 ) 226,537	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	227,217	100 [ 123.2]	184,429		184,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

静岡清水 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,801,024	657,554	3,143,470	2,047,280	1,096,190	（　0.9745） 1,068,237	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,222,543 円　　　　（　 116,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.50	Ｓ2	199.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.3 m x 17.8 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ、各約５０㎡４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	99.50	100.0	99.50	1,673	166,464	2.0	332,928
							1.0	166,464
～

～

～

～

計		199.00	100.0	199.00		332,928		665,856
								332,928

⑨年額支払賃料	332,928 円　×　12ヶ月　＝　 3,995,136 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,995,136 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 279,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,715,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	665,856 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,928 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,356 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,801,024 円　　　　（　 18,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-802	1,684 ( 1,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,684	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,712 円/㎡　月額支払賃料（　 1,673 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-803	1,913 ( 1,912)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,739
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,400 円	32,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,854 円	3,995,136　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 657,554 円　（　　　　　　 3,271 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,047,280 円（　　　　　 10,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,801,024 円
②総費用	657,554 円
③純収益　①－②	3,143,470 円
④建物等に帰属する純収益	2,047,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,096,190 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,068,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,315 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,222,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 116,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
静岡清水 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡清水 -21

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　高塚　智範

TEL.

鑑定評価額

36,600,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市清水区谷田１８４番２｢谷田１２－２４｣				②地積　(㎡)	201 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度2種最高16m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	草薙 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

人気の高い住宅地域

街

路

基準方位北６ｍ市道

交通

施設

草薙駅南方

850m

法令

規制

１中専
(60,200)
高度2種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

周辺には大学、図書館、美術館等が存在し、良好な居住環境が維持されている。現在地域要因に格別な変動要因
はなく、当分の間現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ「草薙」駅周辺の住宅地域一円。市場参加者は市内在住の高額所得者層が中心で、市外からの転入は
比較的少ない。丘陵地の区画整然とした住宅地域で周辺に緑が多く、大学、図書館、美術館等の文化施設も近場に位置
し住環境が良い。人気の高さに対して供給が少ないため、希少性のある土地は需要者の間で競争が働き、かなりの高値
取引も見られる。中心価格帯は土地のみの場合３千万円以上が中心で、土地建物の場合も５千万円以上が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方周
辺には共同住宅も見られるため、賃貸用建物の建築を想定して収益価格を試算したが、元本と果実の相関関係が希薄な
ため比準価格と比較し低位に試算された。したがって本件では規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとど
め、代表標準地価格との均衡や、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡清水 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 128,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[ 69.7]

[100.0]
100

180,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し
、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資
源・原材料価格の高騰により景気は先行き不
透明感が漂う。

居住環境、生活利便性ともに良好な人気の高
い住宅地域で、需要は強含みで推移している
。地域要因に変動はない。

方位は北西向きで、代替競争関係にある他の
不動産と比較して市場競争力は普通。個別的
要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡清水 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -836	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東8m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1012	静岡市清水区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西7m市道、中間画地		１中専高度2種最高16m (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1013	静岡市清水区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１住居高度3種最高19m (60,160)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1017	静岡市清水区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、南西4m、角地		１住居高度3種最高19m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 170,522	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 95.0]	100 [ 103.0]	175,489	100 [ 96.7]	181,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 203,974	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	200,974	100 [ 109.2]	184,042		184,000
c	(　 ) 217,914	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	212,625	100 [ 112.6]	188,832		189,000
d	(　 ) 98,642	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 80.0]	100 [ 89.3]	138,767	100 [ 79.2]	175,211		175,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -10.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

静岡清水 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に位置し土地の再調達現価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,796,323	656,866	3,139,457	2,047,280	1,092,177	（　0.9745） 1,064,326	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	23,137,522 円　　　　（　 115,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡清水 -21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	99.50	Ｓ2	199.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度2種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	201 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造２階建、２ＤＫのファミリータイプ４戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	99.50	100.0	99.50	1,662	165,369	2.0	330,738
							1.0	165,369
～

～

～

～

計		199.00	100.0	199.00		330,738		661,476
								330,738

⑨年額支払賃料	330,738 円　×　12ヶ月　＝　 3,968,856 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,968,856 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 257,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,710,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	661,476 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,185 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 330,738 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　 79,258 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,796,323 円　　　　（　 18,887 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-1228	1,227 ( 1,227)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	1,726	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,662 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-6	1,332 ( 1,304)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.2]	100 [100.0]	1,678
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡清水 -21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,400 円	32,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,066 円	3,968,856　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 65,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 277,100 円	32,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,600 円	32,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 656,866 円　（　　　　　　 3,268 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9745

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,600,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 199.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0628	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0530 ×　 45 ％　＋　0.0621 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,047,280 円（　　　　　 10,185 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,796,323 円
②総費用	656,866 円
③純収益　①－②	3,139,457 円
④建物等に帰属する純収益	2,047,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,092,177 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,064,326 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,295 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,137,522 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,000 円／㎡）