別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -19 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区草薙一里山２６５番 ｢草薙一里山１８－６｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が多い区 画整然とした住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 草薙 990m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       124 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ草薙駅より徒歩圏内の住 宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 草薙駅東方 990m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した既成住宅地域であり、住環境に影響を与える変動要因は認められなかったことから、当面は現状維持に て推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水区および隣接する駿河区内に存する価格上位の住宅地域一円である。需要の中心は、圏内に居住も しくは通勤する一次取得者層であるが、圏域外からの需要も若干程度みられる。ＪＲ草薙駅からの徒歩圏内に位置し、 区画整然とした住環境が維持された住宅地域であり、需要は底堅い。なお、需要の中心となる価格帯は、土地の規模が 概ね１５０㎡程度で２，３００万円前後、新築戸建住宅で４，５００万円前後とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の画地規模から、収益性を十全に発揮し得る賃貸物件の想定が困難であったため、収益価格の試算は省略した。 一方、比準価格は実際の市場において成立した複数事例を価格判定の根拠としているため、実証性が高い。試算過程に おける補修正も適切であったことから市場適合性は高く、価格決定にあたり主要指標とされ得ると判断した。よって、 本件では比準価格を標準として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定するに至った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -20               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [ 82.6] [103.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    156,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市域の人口は減少傾向にあるものの、住環境 ・利便性が良好な住宅地域にあっては需要に 改善傾向が認められる。 ＪＲ草薙駅ほか静鉄御門台駅からも徒歩圏内 に位置する区画整然とした住環境が維持され た住宅地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％