別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -18 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 38,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区蒲原１丁目４６０９番８ ｢蒲原１－２８－１０｣ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北4m市道 水道、ガス 新蒲原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 新蒲原駅北東方の山間に開発 された丘陵地の住宅団地 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 新蒲原駅北東方約 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 山間に造成された住宅団地で駅からの経路及び団地内の道路に勾配がある。徒歩圏内買い物はやや不便で高齢化 の進行から有効需要は減退しており、地価は弱含み傾向で推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の住宅地一円である。需要者は３０～４０代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が 中心である。また、住宅地需要は雇用や所得環境が後退していることからマイナス傾向にあり、地縁選好性が強い当地 域へ関心度は低い。市中心部への交通アクセスはやや劣るが、価格に値頃感があることから土地は２００㎡前後で７０ ０万円～１，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の収益物件は皆無であり、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試 算できなかった。したがって、代表標準地との検討に加え、対前年変動率も考慮し、特に快適性を重視する住宅地域で 自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用 して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [139.5] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 周辺部での宅地分譲による供給過剰感に加え 、先安感による買控えもあり買手市場となっ ている。 ほぼ標準的な画地であり、周辺環境等も近隣 地域内にあっては中庸を得ている。なお、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％