別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 静岡清水 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区柏尾字向山８５０番２６ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模戸建住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス 清水 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       173 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に開発された住 宅団地 街 路 基準方位　北　　４ ｍ　市道 交通 施設 ＪＲ清水駅北西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地から遠隔にあり、地区の人口は減少傾向にある。将来の価格形成に影響を与える特段の変動要因は見 受けられず、当面は郊外の住宅団地としての現況を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区郊外の住宅地域一円である。主な需要者は地縁性を有する一次取得者等である。本地域は、市街化 調整区域内の既成の住宅団地のため供給余力は少ない。また、人口減少が進むなか、通勤生活利便性も劣るため、需要 は低迷している。地域の衰退を反映して不動産取引自体が少なく、現況、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は市街化調整区域に開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地にあり、賃貸物件の建築想定が困難であるため収益 価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心の戸建住宅団地地域であり、本件においては、周辺地域から信頼 性ある事例も得られたため、比準価格を採用し、代表標準地や周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -8                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [103.0] 100 [102.9] [103.0] 100 70,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住 宅地需要は弱い。一方、再開発が進んだ草薙 地区の人気はいまだ高く需要は堅調である。 地域要因に著しい変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.1 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％