別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡清水 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小宮　敬   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区梅ヶ谷字深田２６２番５ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に、ア パート等が混在する 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 清水 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 清水区郊外の住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 清水駅北西方 4.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 清水区郊外の住宅地域で、今後も現状の住環境を維持しながら推移すると予測する。コロナ禍の影響は限定的で 、格別な変動要因も見当たらず、地価は横ばい傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市郊外に位置する混在住宅地域である。需要者の中心は３０歳代～４０歳代の市内在住者及び在勤者 の一次取得者であり、他地域からの転入者も見受けられる。コロナ禍の影響は限定的で、周辺では小規模分譲による宅 地供給も見られる。鉄道駅や清水区中心部からやや遠いものの、需要は安定的である。土地は概ね１，０００万円～２ ，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 清水区郊外の戸建住宅を主とする住宅地域で、周辺賃貸市場や画地規模等を鑑み、投資採算に見合う収益物件の想定が 困難なため、収益価格は試算しなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住 の快適性が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。よって、市場の実態を反映する比準価格を 採用し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -24               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,100 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [102.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域の需要は持ち直し傾向にあるが 、立地条件や周辺環境条件等により住宅投資 の二極化・個別化傾向が強まっている。 清水区郊外の既成住宅地域として熟成してお り利用状況に変化はない。コロナ禍の影響は 限定的で、需要は安定している。格別な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％