別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 静岡清水 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区由比字節井５１２番１ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地が見られる高台の 住宅地域 東5.5m市道 水道 由比 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       208 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 由比中心部からやや遠隔にあ る住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道　　 交通 施設 ＪＲ由比駅北東方 2.4km 法令 規制 ２中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 由比地区の人口が減るなか、本地域の宅地需要も弱く、今後も地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区東部の住宅地域一円である。主たる需要者は地元地縁性を有する勤労者層等である。本地域には未 だ農地・空地が見られ土地の供給余力はあるが、街路の配置が劣りかつ中心部等への接近性にも難があるため、需要は 低迷している。中心となる価格帯は、土地２００㎡前後で６００万～１，５００万円前後、新築戸建で２，０００～３ ，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の利便性や快適性が重視され収益性に馴染まない地域であり、また標準地の画地規模では共同住宅を想定し難いた め、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心の住宅地域であり、本件においては、周辺類似地域から 信頼性のある事例も得られたため比準価格を採用し、周辺の標準地との価格バランスにも留意して、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 清水区の人口は全体的に減少傾向にあって住 宅地需要は弱い。一方、再開発が進んだ草薙 地区の人気はいまだ高く需要は堅調である。 生活利便性が劣る住宅地域のため、不動産取 引はほとんどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％