別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -8 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　高塚　智範   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区庵原町字禅洞寺下５５２番２ ②地積 　(㎡) 261   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 のほかに農地が多い 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス 清水 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   900 ｍ、南   400 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.9 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       261 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 清水駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域に位置するが、国道や高速道路ＩＣに近く交通利便性が良い。現在地域要因に格別な変動要因は なく、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の市街化調整区域の住宅地域一円。市場参加者はエリア内に地縁・血縁がある地元需要者層が中 心で、市外からの転入は少ない。日照・通風が良く、幹線道路や郊外型商業施設へのアクセスに問題はないが、田畑が 多く農家集落的な雰囲気が残ることから、需要は弱含みで推移している。道路事情や画地規模の違いによる価格のばら つきが大きく中心価格帯と呼ぶべきものはない。建売住宅もない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性・利便性を重視する住宅地域に位置し、類似の取引事例に比準して求めた比準価格の精度は高い。一方後 記のとおり賃貸用建物の建築は向かないことから、収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的の取引が中 心の住宅地域であり、規範性ある比準価格を採用し、周辺の不動産市況にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症患者は再び増加し 、ロシアのウクライナ侵攻による世界的な資 源・原材料価格の高騰により景気は先行き不 透明感が漂う。 居住環境、生活利便性ともに普通の郊外住宅 地域だが、市街化調整区域のため需要は弱含 み傾向で推移している。地域要因に変動はな い。 方位は南東向きで、代替競争関係にある他の 不動産と比較して市場競争力は優る。個別的 要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％