別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -5 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 9,250,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区駒越中２丁目１６６８番３０ ｢駒越中２－１１－１４｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 南東4m私道 水道、ガス、下水 清水 6.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 折戸港に近く、海抜のやや低 い住宅地 街 路 基準方位北４．０ｍ 私道 交通 施設 清水駅南方 6.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近い災害リスクが懸念される既成住宅地域であり、今後も地価の下落傾向が継続するものの、相対的な 値ごろ感から若年層等からの需要が散見され、下落率は縮小傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、清水区内の価格中位の住宅地域一円である。需要の中心は地元居住者もしくは周辺に勤務拠点のある一 次取得者層と把握された。人口が減少傾向下にあって宅地供給が過剰気味な市況を反映し、需要は総じて弱いものの、 相対的な地価割安感から、市況に改善傾向も認められる。需要の中心となる価格帯は土地で総額約７００万円～１，０ ００万円程度、新築住宅で２，０００万円～２，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅が主体の住宅地域であり、収益性による地価形成が未成熟な地域特性を鑑み、収益価格の試算は省略し た。一方、比準価格は実際の市場で成立した複数の取引事例を価格判定の根拠としており、実証性が高い。試算過程に おける補修正も適切であったため、当該価格は市場適合性を有し、価格決定における主要指標となり得ると判断した。 よって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [174.8] [103.0] 100 58,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 沿岸部の災害リスクが懸念される住宅地にあ っては依然として地価下落傾向が続いている が、値ごろ感から需要に改善傾向が認められ る地域もある。 区画整然とした良好な環境が維持された住宅 地域であるが、市中心部から距離を置く地理 的位置にあり、沿岸部に近く、災害リスクが 懸念される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％