別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 静岡清水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -3 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　小林　繁   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区緑が丘町４７０番１６６ ｢緑が丘町１４－２｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 清水 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地外郭にあって利便性に やや難があるが、住環境等概 ね良好な標準住宅地域。 街 路 基準方位　　　北４ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ清水駅南方約 4.5km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が連担する住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状同様に推移すると予測す る。地価は若干の弱含みから横這い程度にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市清水区の住宅地一円である。需要者は４０代前後のサラリーマンを中心とする一次取得者層が中心 であるため雇用・所得環境の悪化の影響を受け、買い控え傾向にある。加えて郊外住宅地は、市街地近郊での分譲地と の競合や地価下落に伴う都心回帰傾向により物件の選別化が進み、需要は弱含みである。土地は１５０㎡前後で１，４ ００万円～２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地積規模が１６６㎡と過小で、経済合理性のある土地利用が出来ないことから収益価格は試算できなかった。自用目的 の取引が支配的な郊外の住宅地域であることから比準価格を標準とし、代表標準地との検討や対前年変動率も考慮する と共に、最近の不動産市場は総額も十分考慮されていることにも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -30               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [105.0] [100.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に よる停滞状態から脱出し、国民へのワクチン 接種率の向上に伴い、緩やかに回復傾向にあ る。 市中心部に近接した低層住宅地域で、生活利 便施設への接近性は中庸を得ているが、新規 需要は限定的でやや停滞している。 ほぼ標準的な画地であり、近隣地域内にあっ ては中庸を得ている。なお、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％