別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡清水 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡清水 -1 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 5,520,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市清水区折戸１丁目７２５番４０ ｢折戸１－１３－８｣ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる既成 住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 清水 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 折戸湾に近い住宅地域 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 清水駅南東方 5.7km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部に近く災害リスクが懸念される既成住宅地域であり、今後も地価は下落傾向が継続するものの、相対的な 値ごろ感から若年層等からの需要が散見されるため、下落幅は縮小傾向に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は清水区南部の価格低位の住宅地域一円である。需要者は周辺地域の居住者が中心で、外部からの流入は少 ない。沿岸部の災害リスクが懸念される地域であり、低位な価格水準での取引が中心ではあるが、このところの需要に 改善の傾向がみられる。需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万円程度まで、新築戸建で概ね２５００万円程度 までと見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなか った。一方、比準価格は規範性の高い複数事例から求められた価格であり、実際の市場実態を反映した実証性の高い価 格である。試算過程における補修正も適切であることが確認されたため、本件では比準価格を標準とし、他の標準地と の均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡清水 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [146.6] [100.0] 100 38,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少下にあっても住宅地が豊富に供給さ れるなか、居住の快適性や利便性を選好指標 とし、需要の二極化傾向が強まっている。 沿岸部に近く災害リスクが懸念され、中心市 街地から距離を置く住宅地域であるが、商業 ・文教施設との接近条件等に相対的な劣位性 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％