鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -1275	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1273	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北東9.5m市道、南西8m、二方路		近商高度5種最高31m (100,300)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1069	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1260	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	南西22m市道、北東3.2m、二方路		近商高度5種最高31m (90,300)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -1270	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	長方形	北東20m市道、南東6m、角地		商業駐車付置義務 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	388,927	100 [ 112.9]	344,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	344,000
b	(　 ) 332,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	310,677	100 [ 85.5]	363,365		363,000
c	(　 ) 303,420	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	290,994	100 [ 85.0]	342,346		342,000
d	(　 ) 317,623	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	302,498	100 [ 93.0]	325,267		325,000
e	(　 ) 426,480	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	464,575	100 [ 132.3]	351,153		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 342,000 円／㎡]

静岡駿河 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、開発法を適用することから、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,554,107,078	2,086,886,448	12	517,000	6,300.00	275,000	7,900.00
⑧開発法による価格	467,220,630 円　　　　（　 336,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,389 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,389.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	7,900.00 ㎡	6,925.00 ㎡	975.00 ㎡	6,300.00 ㎡	ＲＣ・15F ( 84 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.8 ％）	（ 568.8 ％）	（ 498.6 ％）	（ 70.2 ％）	（ 79.75 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	27.0 ｍ 51.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		30.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

517,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 517,000 円／㎡　　×　　 6,300.00 ㎡　　＝　　　　 3,257,100,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,257,100,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 275,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 283,250 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	建築時点が比較的新しい類似建物の建築費を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 283,250 円／㎡　　×　　　 7,900.00 ㎡　　＝　　　　 2,237,675,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,257,100,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 325,710,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,563,385,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を総合的に勘案し査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	293,139,000 円	( 9 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 244,976,262 円
	販売総額(2期)	2,312,541,000 円	( 71 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,809,100,824 円
	販売総額(3期)	651,420,000 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 500,029,992 円
収入合計		－	－	－	－	2,554,107,078 円
支出	建築工事費(1期)	223,767,500 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 207,477,226 円
	建築工事費(2期)	223,767,500 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 190,582,780 円
	建築工事費(3期)	1,790,140,000 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,400,426,522 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	162,855,000 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 150,999,156 円
	販売管理費(2期)	162,855,000 円	( 50 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 137,400,764 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,086,886,448 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,554,107,078 円　　－　　　　　　 2,086,886,448 円　　＝　　　　　 467,220,630 円 336,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
静岡駿河 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡駿河 -28

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

467,000,000 円

１㎡当たりの価格

336,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市駿河区曲金６丁目６６５番｢曲金６－７－２８｣				②地積　(㎡)	1,389 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車付置義務 (100,500)
	1:2	共同住宅ＲＣ15	高層マンション、駐車場が多い区画整理済の地域	北西30m市道	水道、ガス、下水	東静岡 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北３０ｍ
市道

交通

施設

東静岡駅南方

250m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接した混在住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は過
大な人気の沈静化、コロナ禍の収束等により需要は回復途上でほぼ横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 346,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 335,000 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は静岡市葵区・駿河区の中心市街地等のマンション適地地域を中心とした一円である。需要者はマンショ
ン開発を指向する市内デベロッパーのほか、全国展開する大手マンション業者を中心とする。近隣地域はＪＲ東静岡駅
に近接した区画整理事業が施行された地域で過大なマンション需要は一段落し、コロナ禍の収束傾向もあって地価はほ
ぼ横ばい傾向にある。中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接したマンション適地地域である。比準価格は近年、マンション適地事例が少なく採用
事例は充分満足出来るものとは言えないが、現実的・実証的な価格である。開発法はウッドショックによる建築費の上
昇が販売価格へ転嫁されたこと等から比準価格と比較してやや低位に試算された。以上から、開発法による価格を前提
に比準価格を参酌し、近時のマンション需要の動向等にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -3.2

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 232,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[ 96.8]

100
[ 71.3]

[100.0]
100

336,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    336,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河
区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が
顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的
に推移している。

　近隣地域はＪＲ東静岡駅に近接した混在住
宅地域で地価は過大な人気等が収束した状況
にありほぼ横ばい傾向で推移している。

　個別的要因に変動はない。　

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡駿河 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -40	静岡市駿河区		建付地	（　）	長方形	北東7.2m市道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1242	静岡市駿河区		更地	（　）	不整形	北東3.5m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (80,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1273	静岡市駿河区		更地	（　）	長方形	北東9.5m市道、南西8m、二方路		近商高度5種最高31m (100,300)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1275	静岡市駿河区		更地	（　）	台形	南東22.6m県道、北西8m、二方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 230,037	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	234,638	100 [ 66.9]	350,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	351,000
b	(　 ) 197,785	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	210,277	100 [ 64.7]	325,003		325,000
c	(　 ) 332,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	310,677	100 [ 85.5]	363,365		363,000
d	(　 ) 408,373	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	388,927	100 [ 112.9]	344,488		344,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 346,000 円／㎡]

静岡駿河 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		近隣地域はマンション用地に適した地域で開発法を適用することから収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,559,047,324	2,093,984,232	12	518,000	6,300.00	276,000	7,900.00
⑧開発法による価格	465,063,092 円　　　　（　 335,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡駿河 -28　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,389 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,389.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
650.00 ㎡	7,900.00 ㎡	6,925.00 ㎡	975.00 ㎡	6,300.00 ㎡	ＲＣ・15F ( 84 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.8 ％）	（ 568.8 ％）	（ 498.6 ％）	（ 70.2 ％）	（ 79.75 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	27.0 ｍ 51.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		30.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

518,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内に在する取引事例価格等を参考に査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 518,000 円／㎡　　×　　 6,300.00 ㎡　　＝　　　　 3,263,400,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,263,400,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 284,280 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 284,280 円／㎡　　×　　　 7,900.00 ㎡　　＝　　　　 2,245,812,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱により査定した。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,263,400,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 326,340,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,572,152,000 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤・危険負担率を考慮し査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	19 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	26 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	293,706,000 円	( 9 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 245,450,104 円
	販売総額(2期)	2,317,014,000 円	( 71 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,812,600,052 円
	販売総額(3期)	652,680,000 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 500,997,168 円
収入合計		－	－	－	－	2,559,047,324 円
支出	建築工事費(1期)	224,581,200 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 208,231,689 円
	建築工事費(2期)	224,581,200 円	( 10 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 191,275,808 円
	建築工事費(3期)	1,796,649,600 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,405,518,982 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	163,170,000 円	( 50 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 151,291,224 円
	販売管理費(2期)	163,170,000 円	( 50 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 137,666,529 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,093,984,232 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,559,047,324 円　　－　　　　　　 2,093,984,232 円　　＝　　　　　 465,063,092 円 335,000 円／㎡