別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡駿河 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -26 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区大和２丁目２番１３ ｢大和２－６－２２｣ ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに営 業所等も混在する住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 静岡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   300 ｍ、南   100 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅東方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は既成の混在住宅地域で今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。接近性は良好であるが住環 境がやや劣るため需要は強いとは言い難いこと等から地価はほぼ横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街地から市街地外郭部にかけての混在住宅地域等一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を 中心とするが、良好な利便性等に着目した二次取得者を一部含む。近隣地域は住宅のほかに作業所等が混在する地域で 接近性は良好であるが住環境がやや劣るため需要は強いとは言い難いこと等から地価はほぼ横ばい傾向にある。中心価 格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸建で３，５００万円～４，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅を中心とする混在住宅地域で戸建住宅指向の強い地域であること等から自用の目的の取引が殆ど であり、また、対象標準地の地積がやや小さく賃貸需要がファミリータイプが中心であることから合理的な賃貸想定が 困難なため収益価格の試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提に代表標準地価格 等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -25               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.1] [103.0] 100 181,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河 区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が 顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的 に推移している。 　近隣地域は既成の混在住宅地域で接近性は 良好であるが住環境がやや劣るため需要は強 いとは言い難いこと等から地価はほぼ横ばい 傾向。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％