別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡駿河 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -21 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 6,860,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区広野５丁目２７４番外 ｢広野５－１９－７｣ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 海岸近くの住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 用宗 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 駿河区南西部、標高５～６ｍ 付近の沿岸部に近い住宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 用宗駅東方 1.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 用宗港に近く災害リスクが懸念される住宅地であり、需要は弱く地価は継続して下落傾向となっている。もっと も下落幅は縮小傾向にあるとみられ、今後も同様の趨勢で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は駿河区広野、用宗地区を中心とする安倍川右岸の住宅地域一円である。需要者は静岡市内に居住する一次 取得者が中心であり、市外からの転入はほとんどみられない。中心市街地からやや距離をおく沿岸部の住宅地域であり 、津波浸水リスク等が懸念され、需要は弱い。市場における中心価格帯としては土地で総額５００～１，０００万円程 度、戸建住宅で２，０００万円～２，５００万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層の戸建住宅中心の住宅地域であり、その画地規模から経済合理性に見合う収益物件が想定し得ず、収益価格の試算 は省略した。比準価格は同一需給圏内の類似地域等における複数事例から試算されたものであって、補修正及び要因比 較も適切に行われており、その信頼性は高い。よって比準価格を標準とし代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [107.7] [103.0] 100 42,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性を選択指標として住宅地域の 峻別化が進む中、災害リスクが懸念される住 宅地等にあっては依然として地価下落傾向が 続いている。 沿岸部に位置し、津波浸水等の災害リスクが 懸念され、地価は下落傾向となっているが、 相対的割安感から下落率は縮小傾向にある。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％