別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡駿河 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区用宗４丁目９７９番１２外 ｢用宗４－１１－３｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に店 舗も見られる既成住 宅地域 北東4.5m市道 水道、ガス、下水 用宗 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ用宗駅近くの既成住宅地 域 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 用宗駅東方 400m 法令 規制 １住居 (60,180) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ用宗駅から海岸線の間に形成された在来の住宅地域で、津波災害リスクも懸念されるが、用宗港周辺の観光 施設等の整備による周辺環境の向上が期待され、地価下落は縮小傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内、特に駿河区を中心とする住宅地域一円である。主たる需要者は、地縁性を有する一次取得者で あり、他地域からの転入は少ない。沿岸部に位置し津波被害も懸念される一方、最寄駅距離や市内中心部への近接性は 良好であり、また用宗港周辺の開発も進んでいる。したがって地価の下落傾向は続いているものの、縮小傾向にある。 需要の中心は土地は６００万円～１，０００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域内に存している。取引の中心は自用目的の取引であり、また 敷地規模も小さく経済合理的な建物想定が困難なため、収益価格の試算は行わない。需要者は居住の快適性・利便性、 及び取引水準を重視した意思決定をするものと考えられる。以上の検討から、実証的な比準価格を標準とし、代表標準 地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -16               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [105.3] [100.0] 100 41,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地 域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極 化している。 津波被災リスクも懸念されるものの、津波避 難タワーの整備や用宗港周辺の観光施設開発 による効果もあり、地価下落幅は縮小傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％