別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡駿河 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -12 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 99,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区西脇字腰巻１１４３番８ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,168) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅にアパート 、作業所が見られる 住宅地域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 南中央通り南方背後の、事業 所も介在する住宅地域 街 路 基準方位北　４．２ ｍ市道 交通 施設 静岡駅南東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,168) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、共同住宅を主として事業所等も見られる住宅地域である。特別な変動要因も見当たらず、新型コロナ からの回復傾向もあり、地価は横ばいまたは微増で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市内の、都心部から郊外にかけての価格水準中位の住宅地域一円である。主たる需要者は、市内に勤 務先を有する１次取得者層である。市内中心部へ比較的近距離であり、津波被害リスク等の懸念がないことから回復傾 向にある。取引の中心となる価格帯について、概ね土地で総額１，３００～２，０００万円程度、新築戸建では総額２ ，５００～３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、居住の利便性・快適性が重視される住宅地域内に存している。自用目的での取引が中心であり、実際の 市場での取引価格から求められた比準価格の説得力は高いと考える。また対象標準地の画地規模が小さく、経済合理的 な賃貸経営は困難であるため、収益価格は試算は行わない。以上の検討から、市場の実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [156.0] [100.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    124,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地 域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極 化している。 地域要因に特段の変動は見受けられない。需 要は概ね安定的に推移しており、地価は横這 いから微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％