別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡駿河 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -7 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　西園　文人   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 88,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区敷地２丁目１４５番 ｢敷地２－５－５｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名高速道路南側の区画整理 済の住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 静岡駅南東方 3.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地からやや距離を置く区画整然とした住宅地域であり、当面は現状の環境が維持され、地価は横ばいで 推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市駿河区内の住宅地域一円である。主な需要者は静岡市居住の一次取得者等である。沿岸部に近い住 宅地域であるが、津波被害想定区域外にあり、かつ利便性、環境条件が比較的良好な地域であるため、需要は安定して いる。需要の中心となる価格帯は、土地は１，０００万円～２，０００万円、新築戸建で２，５００万円～３，５００ 万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を主体とする地域であり、その画地規模から需要の見込める賃貸物件の想定が困難なため、収益価格の 試算は省略した。一方、比準価格は規範性の高い最新の取引事例に裏付けられた実証性の高い価格であり、再検討の結 果、試算過程における補修正も適切であったことから、価格決定において主要な指標にし得るものと判断した。よって 本件では比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえ上記の通りとした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    191,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [100.0] 100 [176.6] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街地に近い利便性良好な住宅地にあっては 需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にあるが 、沿岸部・過疎地域では引き続き地価は下落 傾向にある。 沿岸部に近い住宅地域であるが、街路が整然 と整備された住環境良好な地域であり、需要 は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +70.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％