別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡駿河 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡駿河 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 10,000,000 円  １㎡当たりの価格 87,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市駿河区向敷地字木ノ上２９１番１５ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に農地等も見られる 住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 安倍川 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 安倍川駅北方 2.4km 法令 規制 １住居 (60,160) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は小規模住宅が密集する郊外の既成住宅地域で今後も緩慢に住宅が増加するものと予測する。地価は 行き止まり道路が多い等街路条件がやや劣ること等から地価はほぼ横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は安倍川右岸を中心とした郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心とする が低位な地価水準等を背景に地区外転入者を一部含む。当該地域は小規模一般住宅が密集し街路条件がやや劣る等居住 環境は良好とは言い難いことから地価はほぼ横ばい傾向で推移している。中心価格帯は土地で１，０００万円前後、新 築戸建で２，５００万円～３，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は小規模一般住宅が密集する郊外の住宅地域で戸建住宅指向が強く自用目的の取引が殆どである。収益価格 は対象標準地の地積が小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることから合理的な賃貸想定が困難なため試算を 断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均衡にも 留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡駿河 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [106.1] [100.0] 100 86,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの収束傾向等から駿河 区の宅地需要は災害リスク懸念及び過疎化が 顕著な地域を除いて回復傾向で比較的安定的 に推移している。 　近隣地域は小規模住宅が密集する郊外の既 成住宅地域で街路条件がやや劣ること等から 地価はほぼ横ばい傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％