鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -243	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	南東20m市道、北西4.5m、二方路		２住居高度3種最高19m (70,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1035	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東23m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1071	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南東13m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1145	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東3m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -26	静岡市駿河区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西20m県道、東6m、二方路		２住居高度3種最高19m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,457	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 60.0]	100 [ 72.1]	163,683	100 [ 85.0]	192,568	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	198,000
b	(　 ) 165,710	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	166,373	100 [ 90.9]	183,029		189,000
c	(　 ) 216,518	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	214,602	100 [ 114.3]	187,753		193,000
d	(　 ) 151,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	146,813	100 [ 76.2]	192,668		198,000
e	(　 ) 107,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 86.7]	145,783	100 [ 82.4]	176,921		182,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

静岡葵 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,017,462	6,532,888	23,484,574	17,608,800	5,875,774	（　0.9489） 5,575,522	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	113,786,163 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	510.00	Ｓ3	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	1,037 ㎡	20.0 m x 51.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階事務所、フロアー貸し

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	510.00	80.0	408.00	2,520	1,028,160	6.0	6,168,960
							0.0	0
2～ 2	事務所	510.00	85.0	433.50	2,095	908,183	3.0	2,724,549
							0.0	0
3～ 3	事務所	510.00	85.0	433.50	1,750	758,625	3.0	2,275,875
							0.0	0
～

～

計		1,530.00	83.3	1,275.00		2,694,968		11,169,384
								0

⑨年額支払賃料	2,694,968 円　×　12ヶ月　＝　 32,339,616 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,339,616 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,425,471 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,914,145 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,169,384 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,317 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,017,462 円　　　　（　 28,946 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-1003	3,097 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,100 円/㎡　月額支払賃料（　 2,095 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-1104	2,229 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	2,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,265,000 円	253,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	970,188 円	32,339,616　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,641,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,500 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,532,888 円　（　　　　　　 6,300 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,608,800 円（　　　　　 16,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,017,462 円
②総費用	6,532,888 円
③純収益　①－②	23,484,574 円
④建物等に帰属する純収益	17,608,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,875,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,575,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,377 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,786,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出
静岡葵 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-19

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　橋本　雅文

TEL.

鑑定評価額

197,000,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	145,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区千代田７丁目１０７番１外｢千代田７－９－３４｣				②地積　(㎡)	1,037 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) （その他）高度3種最高19m (70,200)
	1:2.5	店舗Ｓ2	沿道サービス店舗が多く見られる路線商業地域	北東20m県道、背面道	水道、ガス、下水	静岡 4.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２０ｍ県道

交通

施設

静岡駅北東方

4.6km

法令

規制

２住居
(60,200)
高度3種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は通称流通センター通り沿線に形成れた路線商業地域で今後も店舗などの入替程度でほぼ現状のまま
推移するものと予測する。地価はコロナ禍の収束傾向、比較的安定的な需要等からほぼ横ばい傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 192,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は静岡市内の路線商業地域である。近隣地域は静清バイパス及び新東名インターに接続する主要幹線道路
のロードサイド店舗等が建ち並ぶ地域で需要の中心は市内中小法人及び全国展開の大手法人のほか、個人事業者を一部
含むと思料する。両背後地域は一般住宅のほか共同住宅等が介在する住宅地域で地価はほぼ横ばい傾向で推移している
。中心価格帯はその用途・規模等から様々でその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は通称流通センター通り沿線に形成れた路線商業地域である。比準価格は類似地域から収集・採用した豊富
な取引事例から求められている。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から低位に試算され
た。以上から、現実的、かつ、実証的で精度が高いと判断した比準価格を中心に収益価格は参酌に留め、代表標準地価
格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡駿河 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 170,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.7]

[103.0]
100

189,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区
の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及
び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的
に推移している。

　近隣地域はロードサイド店舗が建ち並ぶ路
線商業地域で地価はコロナ禍の収束傾向、比
較的安定的な需要等からほぼ横ばい傾向にあ
る。

　個別的要因に変動はない。　

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -519	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	東20m県道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1071	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南東13m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1138	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	東15m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (60,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1145	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南東3m、角地		２住居高度3種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,826	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	134,251	100 [ 70.7]	189,888	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	196,000
b	(　 ) 216,518	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.7]	214,602	100 [ 115.6]	185,642		191,000
c	(　 ) 120,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	120,991	100 [ 65.6]	184,438		190,000
d	(　 ) 151,217	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	146,813	100 [ 78.0]	188,222		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 192,000 円／㎡]

静岡葵 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成地ではないため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,930,631	6,530,079	23,400,552	17,608,800	5,791,752	（　0.9489） 5,495,793	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	112,159,041 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	510.00	Ｓ3	1,530.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居高度3種最高19m	70 ％	200 ％	200 ％	1,037 ㎡	20.0 m x 51.5 m	前面道路：県道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２・３階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	510.00	80.0	408.00	2,520	1,028,160	6.0	6,168,960
							0.0	0
2～ 2	事務所	510.00	85.0	433.50	2,097	909,050	3.0	2,727,150
							0.0	0
3～ 3	事務所	510.00	85.0	433.50	1,730	749,955	3.0	2,249,865
							0.0	0
～

～

計		1,530.00	83.3	1,275.00		2,687,165		11,145,975
								0

⑨年額支払賃料	2,687,165 円　×　12ヶ月　＝　 32,245,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,245,980 円　　×　　 7.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,418,449 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,827,531 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,145,975 円　×　　 92.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 103,100 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,930,631 円　　　　（　 28,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-1003	3,097 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	100 [120.0]	2,133	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,102 円/㎡　月額支払賃料（　 2,097 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-1104	2,229 ( 2,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	2,071
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,265,000 円	253,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	967,379 円	32,245,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,641,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,150,500 円	253,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	253,000 円	253,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,530,079 円　（　　　　　　 6,297 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	253,000,000 円	設計監理料率　 164,000 円／㎡　×　 1,530.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0696	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0643 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,608,800 円（　　　　　 16,981 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,930,631 円
②総費用	6,530,079 円
③純収益　①－②	23,400,552 円
④建物等に帰属する純収益	17,608,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,791,752 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,495,793 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,300 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,159,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）