鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -409	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		商業 (100,480)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -520	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	南東15m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -604	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	南西11m市道、中間画地		準工高度3種最高19m (70,200)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1069	静岡市駿河区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東7m、角地		商業駐車付置義務 (100,400)
e	Ｒ５Ｋ２２０３ -1154	静岡市葵区		更地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	414,858	100 [ 111.3]	372,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	373,000
b	(　 ) 186,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	186,902	100 [ 73.5]	254,288		254,000
c	(　 ) 153,294	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	162,008	100 [ 62.6]	258,799		259,000
d	(　 ) 303,420	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	290,994	100 [ 110.3]	263,820		264,000
e	(　 ) 179,650	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	179,650	100 [ 60.4]	297,434		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -39.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

静岡葵 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,055,170	1,758,747	7,296,423	6,166,550	1,129,873	（　0.9496） 1,072,927	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,352,646 円　　　　（　 159,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	360 ％	141 ㎡	7.3 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階共同住宅（２ＤＫ）を想定した。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	3,180	226,575	6.0	1,359,450
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	95.00	80.0	76.00	2,000	152,000	2.0	304,000
							1.0	152,000
5～ 5	共同住宅	70.00	80.0	56.00	2,000	112,000	2.0	224,000
							1.0	112,000
～

～

計		450.00	78.9	355.25		794,575		2,495,450
								568,000

⑨年額支払賃料	794,575 円　×　12ヶ月　＝　 9,534,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充分担保されていると判断した。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,534,900 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 638,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,896,062 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,495,450 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,283 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,000 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,825 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,055,170 円　　　　（　 64,221 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-206	2,338 ( 2,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 75.0]	3,027	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-1310	3,096 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,365
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	447,500 円	89,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	286,047 円	9,534,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 760,700 円	89,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,500 円	89,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,758,747 円　（　　　　　　 12,473 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,500,000 円	設計監理料率　 193,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,166,550 円（　　　　　 43,734 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,055,170 円
②総費用	1,758,747 円
③純収益　①－②	7,296,423 円
④建物等に帰属する純収益	6,166,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,129,873 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,072,927 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,609 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,352,646 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 159,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
静岡葵 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-17

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　小宮　敬

TEL.

鑑定評価額

36,700,000 円

１㎡当たりの価格

260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	210,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区人宿町１丁目２番６				②地積　(㎡)	141 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,360)
	1:2.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ既成商業地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	静岡 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 170 ｍ、南 110 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

七間町通り背後の商業地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

静岡駅西方

1.0km

法令

規制

商業
(90,360)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

商業繁華性はそれ程高くないが、七間町地区での再開発も進展しており、全体的な地域環境の向上が期待される
。コロナ禍の影響は限定的で、地価は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 268,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 157,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は静岡市の中心並びにその外縁部を含む商業地域一円である。需要者の中心は県内外の法人、個人事業者と
なっており、飲食店舗用地としての利用が多い地域である。当該地域は中心商業施設や官公庁へのアクセスが良好であ
り、飲食中心のエリアではあるが、コロナ禍においても固定客を中心に比較的安定した集客を確保している。規模や形
状によって様々であるが、土地は総額で４，０００万円から７，０００万円が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏の類似地域より代替競争性の観点から取引事例を収集し信頼性と規範性に留意しつつ取引事例を採用した。
賃貸事例も信頼性あるものを採用し得た。当該地域では投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、市場動向等に留意するとともに、代表標準地
との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　静岡葵 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 195,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[ 75.8]

[100.0]
100

259,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

静岡市中心商業地を抱える葵区は、中心部の
物販店舗の需要は底堅く、飲食店舗もコロナ
禍の落ち着きとともに次第に安定を取り戻し
つつある。

主として小規模な物販店舗、飲食店舗が密集
して建ち並ぶ商業地域。コロナ禍の影響も限
定的であり格別な変動要因はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -670	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20.1m県道、中間画地		近商高度4種最高22m (80,300)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -908	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西30m市道、南西11m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1148	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	北東20m市道、中間画地		近商高度5種最高31m (80,300)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1311	静岡市葵区		建付地	（　）	長方形	南12m県道、中間画地		２住居高度3種最高19m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 233,971	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	235,141	100 [ 86.5]	271,839	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	272,000
b	(　 ) 370,136	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	356,968	100 [ 131.8]	270,841		271,000
c	(　 ) 199,929	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	210,452	100 [ 81.4]	258,541		259,000
d	(　 ) 258,291	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	258,549	100 [ 95.9]	269,603		270,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 268,000 円／㎡]

静岡葵 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,997,308	1,749,101	7,248,207	6,132,100	1,116,107	（　0.9496） 1,059,855	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	22,080,313 円　　　　（　 157,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	95.00	Ｓ5	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	360 ％	141 ㎡	7.3 m x 19.3 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～５階共同住宅２ＤＫファミリータイプを想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	95.00	75.0	71.25	3,120	222,300	6.0	1,333,800
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	95.00	80.0	76.00	1,997	151,772	2.0	303,544
							1.0	151,772
5～ 5	共同住宅	70.00	80.0	56.00	1,997	111,832	2.0	223,664
							1.0	111,832
～

～

計		450.00	78.9	355.25		789,448		2,468,096
								567,148

⑨年額支払賃料	789,448 円　×　12ヶ月　＝　 9,473,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,473,376 円　　×　　 6.7 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 634,716 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,838,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,468,096 円　×　　 93.3 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 567,148 円　×　　 93.3 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,621 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,997,308 円　　　　（　 63,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-502	4,079 ( 3,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,021	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,136 円/㎡　月額支払賃料（　 3,120 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-1307	3,413 ( 3,333)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	445,000 円	89,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	284,201 円	9,473,376　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 85,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 756,500 円	89,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	89,000 円	89,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,749,101 円　（　　　　　　 12,405 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	89,000,000 円	設計監理料率　 192,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0689	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,132,100 円（　　　　　 43,490 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,997,308 円
②総費用	1,749,101 円
③純収益　①－②	7,248,207 円
④建物等に帰属する純収益	6,132,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,116,107 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,059,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,080,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,000 円／㎡）