鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -1011	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	北東15m市道、北西8m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -1066	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1067	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24.5m県道、北西6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1065	静岡市葵区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西15m市道、南東6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,632,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,554,934	100 [ 100.0]	1,554,934	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,550,000
b	(　 ) 1,401,165	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,350,723	100 [ 89.2]	1,514,263		1,510,000
c	(　 ) 1,406,616	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,353,031	100 [ 92.6]	1,461,157		1,460,000
d	(　 ) 1,005,888	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,007,768	100 [ 71.3]	1,413,419		1,410,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

静岡葵 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	47,187,689	13,152,210	34,035,479	16,992,600	17,042,879	（　0.9522） 16,228,229	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	352,787,587 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	278.16	ＲＣ4	998.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	300 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階店舗、フロア貸し

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.16	70.0	194.71	7,560	1,472,008	10.0	14,720,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	278.16	75.0	208.62	5,400	1,126,548	6.0	6,759,288
							0.0	0
3～ 3	店舗	278.16	75.0	208.62	3,602	751,449	6.0	4,508,694
							0.0	0
4～ 4	店舗	164.40	65.0	106.86	3,602	384,910	6.0	2,309,460
							0.0	0
～

計		998.88	72.0	718.81		3,734,915		28,297,522
								0

⑨年額支払賃料	3,734,915 円　×　12ヶ月　＝　 44,818,980 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 718.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,469,290 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,288,270 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,359,503 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,928,767 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,297,522 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 258,922 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	47,187,689 円　　　　（　 157,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-1001	3,335 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,511	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,620 円/㎡　月額支払賃料（　 3,602 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-509	3,766 ( 3,750)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [110.0]	3,721
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,641,710 円	51,288,270　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,573,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,152,210 円　（　　　　　　 43,841 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 998.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,992,600 円（　　　　　 56,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	47,187,689 円
②総費用	13,152,210 円
③純収益　①－②	34,035,479 円
④建物等に帰属する純収益	16,992,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,042,879 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,228,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,787,587 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,180,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
静岡葵 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

静岡葵 5-1

静岡県

静岡第３

氏名

不動産鑑定士　田中　学

TEL.

鑑定評価額

429,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,430,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	静岡市葵区呉服町２丁目６番８				②地積　(㎡)	324 ( 24)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車付置義務 (100,600)
	1:2	店舗ＲＣ4	中層の専門店舗ビルが建ち並ぶ中心的商業地域	南西15m市道	水道、ガス、下水	静岡 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

４階建程度の中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 324 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

店舗等が建ち並ぶ繁華性の高
い商業地域

街

路

１５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ静岡駅北西方

500m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

市内中心部で最も繁華性の高い商業地域である。周辺再開発事業の完成等に伴って商環境が向上しつつあったが
新型コロナの影響でやや停滞傾向が続き、今のところ先行きは不透明である。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に静岡駅周辺に存する繁華な商業地域である。主な需要者は県内外の企業、不動産投資関連企業や個人
事業主等様々である。周辺地域の再開発ビルの完成等により地域の商環境は向上したが、新型コロナの影響を受け需要
はやや停滞している。需要の中心となる価格帯は、規模・用途等によって大きく異なるため価格帯は広く把握は困難で
ある。市場で取引されている物件は、総額で２億円～８億円前後が多いと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は呉服町通り沿いの繁華な商業地域である。自用の事務所店舗ビルも多いが賃貸用不動産等も見られる。賃料
は既存賃料をベースに形成される傾向が強くバラツキも大きいため収益価格はやや低くなった。これに対して、実際の
取引事例から求めた比準価格は、より実勢を反映していると判断した。よって、比準価格を中心とし収益価格を比較考
量して、前年標準地価格等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葵 5-10                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,430,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は収束しつつあるが先行き
はやや不透明感が漂う。立地条件や地域の性
格によって回復の度合いに格差が生じている
。

呉服町周辺は再開発が進み長期的に商環境の
向上が見込まれる。物販や飲食店舗等が中心
で、空き店舗がやや目立ち高価格帯物件の成
約は少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

静岡葵 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ５Ｋ２２０３ -1067	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東24.5m県道、北西6m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
b	Ｒ５Ｋ２２０３ -60	静岡市葵区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東35m市道、中間画地		商業 (100,600)
c	Ｒ５Ｋ２２０３ -1011	静岡市葵区		建付地	（　）	不整形	北東15m市道、北西8m、角地		商業駐車付置義務 (100,600)
d	Ｒ５Ｋ２２０３ -1066	静岡市葵区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西15m市道、中間画地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,406,616	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,353,031	100 [ 93.6]	1,445,546	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,450,000
b	(　 ) 735,947	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	817,719	100 [ 54.4]	1,503,160		1,500,000
c	(　 ) 1,632,681	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,554,934	100 [ 102.0]	1,524,445		1,520,000
d	(　 ) 1,401,165	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,350,723	100 [ 87.3]	1,547,220		1,550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,500,000 円／㎡]

静岡葵 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,431,224	12,938,245	33,492,979	16,992,600	16,500,379	（　0.9522） 15,711,661	（ 4.7 - 0.1 ） 4.6％
	⑧収益価格	341,557,848 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

静岡葵 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	278.16	ＲＣ4	998.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車付置義務	100 ％	600 ％	600 ％	300 ㎡	12.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～４階店舗のフロア貸しを想定。駐車場附置義務のない１０００㎡未満の商業ビルを想定。

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	278.16	70.0	194.71	7,314	1,424,109	10.0	14,241,090
							0.0	0
2～ 2	店舗	278.16	75.0	208.62	5,298	1,105,269	6.0	6,631,614
							0.0	0
3～ 3	店舗	278.16	75.0	208.62	3,532	736,846	6.0	4,421,076
							0.0	0
4～ 4	店舗	164.40	65.0	106.86	3,532	377,430	6.0	2,264,580
							0.0	0
～

計		998.88	72.0	718.81		3,643,654		27,558,360
								0

⑨年額支払賃料	3,643,654 円　×　12ヶ月　＝　 43,723,848 円
⑩a共益費（管理費）	750 円／㎡　×　 718.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,469,290 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の品等が同程度の建物より想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,193,138 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,015,451 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	46,177,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,558,360 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 253,537 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,431,224 円　　　　（　 154,771 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ５ＫＡ　　　　-1001	3,335 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	3,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,550 円/㎡　月額支払賃料（　 3,532 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ５ＫＡ　　　　-903	6,354 ( 6,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [210.0]	3,690
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

静岡葵 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,521,245 円	50,193,138　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 3,480,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,938,245 円　（　　　　　　 43,127 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9522

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 247,000 円／㎡　×　 998.88 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0502 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0938 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,992,600 円（　　　　　 56,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,431,224 円
②総費用	12,938,245 円
③純収益　①－②	33,492,979 円
④建物等に帰属する純収益	16,992,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,500,379 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,711,661 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 341,557,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）