別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡葵 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -24 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 42,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区産女字中川原１０３２番２１外 ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ3 住宅のほかに小工場 、農地等が見られる 住宅地域 北5m市道 静岡 6.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   130 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅西方 6.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は市街化調整区域に存する郊外の混在住宅地域で特に大きな変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移 するものと予測する。地価は需要が弱いこと等から弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は静岡市葵区郊外部を中心とした市街化調整区域指定下の混在住宅地域一円である。需要者は近隣地域に 地縁性を有する一次取得者を中心に低位な地価水準、職住接近を指向する地域外転入者を若干含む。近隣地域は住宅の ほかに工場、農地等が見られる等利便性及び住環境は良好とは言い難いこと等から需要が弱い。中心価格帯は土地で５ ００万円～１，０００万円程度、新築戸建で２，０００万円～３，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域指定下の郊外に存する混在住宅地域で戸建住宅指向が顕著である。従って、自用目的の取 引が殆どで近隣地域内に賃貸物件はなく、今後も新規の賃貸物件の建築は困難であること等から合理的な賃貸想定が困 難なため適用を断念した。以上から、現実的、かつ、実証的な比準価格を前提に代表標準地価格及び前年価格等との均 衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,300 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [127.7] [100.0] 100 42,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区 の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及 び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的 に推移している。 　近隣地域は郊外の混在住宅地域で特に大き な変化はなく推移している。地価は調整区域 に存すること等からやや下落傾向で推移して いる。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％