別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 静岡葵 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -17 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　浅野　眞人   TEL.

鑑定評価額 11,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区岳美６８番５ ｢岳美５－３｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度3種最高19m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を主に共同 住宅等が混在する住 宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地郊外の市街化調整区域 に隣接する地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度3種最高19m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地から離れた一般住宅、共同住宅を主として事業所等も見られる住宅地域である。特別な変動要因も見当た らず、地価は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡市葵区郊外に位置する住宅地域の一円である。主たる需要者は、市内に勤務先を有する１次取得者層 である。市内中心部への近接性利便性に劣ることや水害等の懸念から需要は弱含みで推移してきたが、津波被害リスク 等の懸念がないことから回復傾向にある。需要の中心となる価格帯について、土地は総額１，０００万円～１，３００ 万円程度、新築戸建物件は総額２，５００万円～２，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は熟成された住宅地域内に存し、自己使用目的での取引が中心である。主たる需要者は、居住の利便性・快 適性に加え、市場での取引価格を重視して意思決定をするものと考えられる。また画地の規模、形状から共同住宅の想 定は困難であり、収益価格の試算は行わない。以上の検討から、実証的な取引事例から求めた比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [116.4] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 快適性・利便性に優れた地域の住宅需要は堅 調であり回復傾向にあるが、それらに劣る地 域は需要が乏しく、地価下落が継続し、二極 化している。 特別な変動要因は見当たらない。市内中心部 から離れた住宅地域であり、当面は現状のま ま推移していくものと考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％