別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡葵 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -16 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区瀬名川１丁目６７１番１ ｢瀬名川１－２０－２１｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パート等が見られる 住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 静岡 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西    80 ｍ、南   120 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北東方 5.8km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は一般住宅のほかにアパート等が見られる混在住宅地域で住環境等は良好とは言い難いが日常生活上 の利便性が良好で今後も漸次住宅が増加するものと予測する。従って、地価はほぼ横ばい傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は市街地外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を中心と する。当該地域は近時、長尾川の浸水リスクがやや顕在化したものの周辺に幹線道路が配置され良好な交通アクセスと 利便性等を背景に需要は比較的堅調で地価はほぼ横ばい傾向にある。中心価格帯は土地で２，０００万円前後、新築戸 建で３，５００万円～４，０００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は一般住宅のほかアパートが介在する郊外部の混在住宅地域で戸建住宅指向の強い地域であること等から自 用の目的の取引が殆どである。収益価格は対象標準地の地積が小さく賃貸需要の中心がファミリータイプであることか ら合理的な賃貸想定が困難なため試算を断念した。以上から、試算価格は比準価格のみであるが当該価格重視し、代表 標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [104.0] [103.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナウイルスの収束傾向等から葵区 の宅地需要は比較的堅調で災害リスク懸念及 び過疎化が顕著な地域を除いて地価は安定的 に推移している。 　近隣地域は近時、長尾川の浸水リスクがや や顕在化したものの日常生活上の利便性が良 好であること等から地価はほぼ横ばい傾向に ある。 　個別的要因に変動はない。　 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％