別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 静岡葵 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -15 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　田島　克彦   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区西瀬名町１７８５番３１ ｢西瀬名町１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度2種最高16m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の閑静な 住宅地域 東5m市道 水道、ガス、下水 静岡 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 長尾川西側に開発された古い 戸建住宅団地 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 静岡駅北東方 6.2km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 長尾川西側の古い住宅団地で、生活利便性及び居住環境は概ね良好で、今後も現状程度の地域環境が維持される と予測する。宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地周辺から郊外に至る住宅地域である。需要の中心は、３０歳～４０歳代の市内在住者及び在勤者の 一次取得者である。当該地域は、長尾川西側に開発された古い住宅団地であり、周辺では道路整備も進み、生活利便性 は比較的良好であることから、需要は概ね安定している。土地は１，３００万円～１，８００万円程度、新築の戸建物 件は２，５００万円～３，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ古くからの住宅団地で、画地規模や周辺賃貸市場等を鑑み、合理的な賃貸物件の想定が困難なため 、収益価格は試算できなかった。当該地域は自己用戸建住宅地の取引が中心で、実際の取引に当たっては居住の快適性 が重視され、また周辺地価相場をも参考に取引される地域である。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、 市場動向等に留意するとともに、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [116.0] [102.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 優良住宅地域を中心に需要も底堅さが窺える 一方で、立地条件や周辺環境条件等により住 宅投資の二極化・個別化傾向が強まっている 。 古くからの住宅団地で、生活利便性は概ね良 好で、需要は安定している。格別な変動要因 はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％