別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 静岡葵 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -6 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　芝口　直樹   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 205,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区緑町９６番１ ｢緑町８－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅を中 心とする閑静な既成 住宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 静岡 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 横内小学校そばの居住環境の 良好な住宅地域。 街 路 基準方位北　　　５ ．６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ静岡駅北方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小学校に近接した学区の選好性も高い居住環境良好な住宅地域であり、すでに成熟していることから、今後も現 状を基調として安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    205,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、静岡市葵区内で比較的高級とされる住宅地域一円。需要者は個人事業者や所得環境の安定した富裕者層 が中心である。良好な交通接近条件や環境条件により人気は高く、多くの需要を集める地域であるが、昨今の建築資材 の高騰もあって総額が嵩むため、地価の上昇幅には限界が見られる。土地は３，０００万円～４，０００万円程度、新 築戸建物件は５，０００万円～６，０００万円程度が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が中心であるほか、標準地は画地規模が小さく、共同住宅の想定が困難であるため収益価格の試算 は行わなかった。一方、居住上の快適性等が重視される住宅地域においては、自己使用目的で取引されるのがほとんど で、周辺の取引価格水準を指標として価格決定されることが一般的であることを鑑みれば、比準価格の有する意義は大 きい。そこで、比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    285,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [102.0] 100 [145.9] [102.0] 100 204,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    204,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区市街化区域内の住宅地の多くはコロナ禍 の影響や自然災害の影響を受けておらず、需 要者の選好性も高く、地価は総じて堅調に推 移している。 居住環境良好で学区の選好性も比較的高いこ とから、需要者の注目度は常に高いが、総額 も嵩むため、地価は若干の強含み程度で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％