別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 静岡葵 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   静岡葵 -4 静岡県 静岡第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅文   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 静岡市葵区桜町１丁目９２２番２０２ ｢桜町１－１７－２３｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高16m (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅も混在する新興 住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 静岡 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 葵区郊外の混在住宅地域 街 路 基準方位　北　　４ ｍ私道 交通 施設 ＪＲ静岡駅北西方 4.1km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高16m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模画地が多く、総額の値ごろ感から需要は堅調であり、地価は引き続き安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は葵区郊外の住宅地域一円である。主な需要者は市内居住の一次取得者層である。本地域は葵区郊外部にあ って若干の供給余力はある。中心部への接近性はやや劣るが、小規模住宅地が多くその値頃感から需要は堅調である。 需要の中心は、土地が１，０００万円～１，５００万円前後、新築戸建が２，０００万円～３，０００万円前後である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は比較的小規模な戸建住宅を中心とする低層住宅地域で、標準地も規模が小さく賃貸アパートを想定すること は困難であるため、収益価格は試算しないこととする。本地域は、快適性を重視した自用目的の取引が多く、本件では 、周辺地域などに信頼性の高い事例が得られたため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　静岡葵 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    121,000 円／㎡ [100.8] 100 100 [105.0] 100 [102.9] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 葵区の住宅地は、中心部の住環境の良い地域 の需要は堅調であるが、人口減少が進む郊外 部や災害リスクのある地域の需要は弱く取引 は少ない。 地域要因に著しい変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％