別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 御嵩 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   御嵩 -2 岐阜県 岐阜第１ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅文   TEL.

鑑定評価額 3,090,000 円  １㎡当たりの価格 13,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 可児郡御嵩町御嵩字南山２１９２番４０９ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅が見られる郊外 の丘陵地の閑静な住 宅地域 南6m町道 水道、ガス、下水 御嵩 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   140 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 採掘権（亜炭）の登録履歴あ り。 街 路 基準方位　北、６ｍ 町道 交通 施設 御嵩駅南東方 1.1km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 町内の丘陵地に昭和６０年頃開発された大型住宅団地。名古屋市方面の就労者の受け皿として開発されたが、当 初の需要は見込めず、多くの売り物件が残存する。引き続き、地価は下落基調での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として町内の住宅団地や比較的規模の大きい分譲地。需要者の中心は、町内や周辺市町の事業所に就 労する一次取得者層。愛知県からの転入者は少ない。当標準地周辺は、丘陵地にあって、小学校等への利便性が劣る。 需要が少ない中で、売り物件が極めて多い。従って、取引は少ない。土地の取引は、３百万円台弱が散見される程度。 中古住宅や新築戸建住宅の取引は極めて少なく、市場の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、町南部の丘陵地に古くから開発された大型住宅団地。戸建住宅が主体で、賃貸物件の想定が困難で、 収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、取引が少ないので、周辺の住宅団地や分譲地のうち、画地規模や市 場参加者等の類似性が高い事例から試算したもので、市場の実態を反映した信頼性の高い価格といえる。よって、比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　可児 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [221.1] [107.0] 100 13,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車関連等の製造業のウエイトが高い町。 外国人の割合も高い。亜炭廃坑対策や名鉄広 見線の廃線の動向等が注目される。 郊外の丘陵地に造成された大型住宅団地。平 場の住宅地の需要が高まる中で、当団地の需 要は低迷し、多くの売り物件が残存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +12.8 環境　　　　　　+100.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％